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对房地产开发企业税负分析与税收筹划进行分析 　　一、我国房地产开发企业的现状 　　有关资料显示，2015年前4个月，我国房地产开发投资总额为23669亿元，同比上涨了6%，但增速有所下降;产房的销售面积达到26385万平方米，同比下降4.8%，降幅相对而言在下降;而到位资金为36279亿元，相比较下降了2.5%，降幅也有所下降。另一方面我国房地产开发企业的收入分布及税负。 　　二、我国房地产开发企业的税收负担 　　我们可以看出房地产开发企业的营业利润很高，而相对应的税收负担相比较其他行业而言也是非常之重的，在我国，涉及房地产行业的税种很多，有些在不同的阶段可能还出现重复征税的问题，具体涉税情况如下： 　　(一)房地产开发企业在准备阶段的税收负担房地产开发企业在准备阶段主要需缴纳契税和耕地占用税。契税是由产权承受人缴纳的税种，因此房地产开发企业为建造产房购买土地时需要按规定缴纳契税;若房地产开发企业在前期准备阶段中占用了耕地，还需要对其为建造商品房而占用的耕地征收耕地占用税。 　　(二)房地产开发企业在开发过程中的税收负担房地产开发企业在开发过程中主要需要缴纳印花税、营业税和城镇土地使用税。房地产开发企业在开发阶段签订合同时，应当就其合同所达成的金额按一定比例缴纳印花税;而对于其营业额按照3 % 的税率征收营业税;如果房地产开发企业在城市、县城、或工矿区占用土地并建造产房，那么还要就其占用的土地按照面积缴纳城镇土地使用税。 　　(三)房地产开发企业在销售产房时的税收负担房地产企业在销售产房时需要缴纳营业税、房产税、土地增值税等多个税种，主要介绍以下五种： 　　1.营业税：房地产企业对于直接对外销售的房时按照5%的税率缴纳营业税;而对于其未出售用于向外出租的产房，应按照其租金收入的5%缴纳营业税。 　　2.土地增值税：对于房地产企业开发企业而言，在对外销售产房的时候如果发生土地增值，就要按照规定缴纳土地增值税。 　　3.企业所得税：如果房地产开发企业在销售产房的过程中，在弥补以前年度的损益之后产生了利润，则应当对其产生的利润缴纳企业所得税。 　　4. 房产税：房地产开发企业建造的产房，如果是自用或者说暂时不出售、出租在这种情况下不缴纳房产税;但对于出售前出租的产房则应按12%税率从租计征房产税，;对于直接出售的商品房，则按照1.2%的税率从价计征房产税。 　　5.印花税：在销售产房时一般会签订“产权转移书据”，根据税法规定，对于签订的“产权转移书据”需要缴纳印花税。由此我们可以很明显的看出:房地产企业的涉税品种多，税收负担重;同时税收结构不够合理，在各个环节的税收负担不均衡，主要集中在房地产流转阶段，如在前期准备阶段涉税品种少，税负较轻，而在销售阶段，涉及的税种就有五种，且涉税税率较高，税负很重;同时对于其所涉及到的各个税中的税收负担也不均衡，从上面的分析我们可以看到，房地产开发企业所涉及到的税种中，营业税，、土地增值税、房产税税负明显比其他税种的税负要重。下面就这三个税种为例，对房地产开发企业进行税务筹划。 　　三、我国房地产开发企业的税务筹划 　　(一) 营业税的筹划营业税是房地产开发企业税收负担中占比最高且最为重要的税种，要通过合理的方式对房地产开发企业的营业税进行税务筹划，那就必须找出合理避税的政策空间。根据税法规定的税收优惠政策以及不同应税劳务的税率差异，对房地产开发企业的营业税筹划主要有以下几种方法： 　　1.通过合理拆分业务来降低营业税计税依据房地产企业开发在销售房产的同时往往要向购房者代收各种费用，结合营业税税法规定，此类费用均需要计入房地产企业销售房产时应纳营业税的营业额中。因此为了减轻房地产企业的营业税税负，可以通过合理的方法对房地产开发企业的业务进行拆分，将类似这些的代收费用分离出去，以达到降低税负的目的。 　　2.通过合理的业务选择按照较低的营业税税率缴纳营业税通过前面一段对房地产开发企业税收负担的分析，我们知道房地产开发企业开发过程和销售环节中都要缴纳营业税，而在不同的环节其营业税税率是不同的，那么想要通过合理的业务选择按照较低税率缴纳营业税以减轻税负主要有以下方法： 　　(1)通过签订承包合同选择较低税率来节税。工程承包公司如果在承包业务的时候与建设单位签订承包建筑安装工程合同，则应当按照“建筑业”来征收营业税，其税率为3%;但是如果签订合同，只是负责工程的组织协调业务，就要按照“服务业”税目征收营业税，并且税率为5 。因此房地产开发企业在这一合作过程中，选择签订什么样的合同包揽什么样的业务与其要承担的营业税息息相关，要想大程度的降低税负，就要相比较而择优为止。