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浅析利用债券融资突破保障房建设资金面临的瓶颈 　　根据住建部公布的数据，我国2014年保障性安居工程计划新开工700万套以上，投入建设资金1.12万亿，以此粗略估算，仅“十二五”期间为完成3600套保障房建设目标，需投入建设资金将达到5.76万亿。那么，长期来看，资金缺口还将扩大，据测算，仅北京市未来30年保障房建设资金缺口高达4.5万亿。除中央、省级和市县政府将承担少部分资金外，剩余巨大资金缺口将如何填补，成为备受关注的问题。近年来我国债券市场发展迅速，本文根据中央政府近期出台的一系列政策以及市场状况，探讨利用债券融资突破保障房建设资金瓶颈问题。 　　一、保障房建设现有资金渠道窄，障碍多，资金筹措困难 　　目前，我国保障房建设资金渠道主要有三个，一是银行贷款，二是土地出让金，三是住房公积金。三个渠道都存在局限和一定的法律障碍。支持保障房建设的银行贷款规模小，银行参与保障房贷款的积极性小高。虽然央行和银监会相继出台了相关文件号召商业银行在风险可控的原则下优先给予保障房建设贷款支持，但目前主要是国家开发银行和四大国有银行给保障房发放贷款，股份制银行参与很少，占比较低，远远不能满足保障房资金需要。究其原因，一是保障房项目利润率较其他商品房项目低，特别是公租房和廉租房等出租类项目租金低，难以覆盖银行的资金成本，有些保障房项目运作机制和盈利模式小清晰，也会影响贷款本息正常收回预期。再者，保障房项目往往抵押担保小足，贷款期限过长，这对商业银行风险管理水平提出更高的要求。 　　二、债券融资为保障房建设提供了重要的资金渠道 　　虽然公租房、廉租房租金收入低，但是保障房项目享有国家减免税收、减免土地出让金等优惠政策，只要进行合理的结构安排，进行合理的经营和管理，租金收益就有保障。只要保证用于保障房的债券融资能收到小低于同期国债的收益，发行保障房债券就会有很好的市场前景。发行保障房债券既可以为投资者提供收益较为稳定的低风险偏好的投资工具，满足小同投资者的投资需求，又可以扩大各类投资者的投资组合范畴，理论上可以成为保障房建设的重要融资渠道。实践中，国家以及地方政府也采取了一定的政策措施鼓励利用债券融资支持保障房建设。 　　1.不断扩大的地方政府债券为保障房建设提供了有力的资金支持 　　近年来，各地方政府债券融资中平均有15% -25%用于保障性安居工程建设投资(见表1)。在国家政策支持下，我国地方政府债规模不断扩大，数据显示，2013年我国共发行地方政府债3500亿元，2014年4000亿元，2015年地方政府债规模预计将达到6000亿元，在不断扩大的地方政府债中，按照20%的比例投入保障房建设，2015年将有1200亿资金用于保障房，成为保障房建设的重要资金来源。 　　2.大型房企发行中期票据，弥补保障房建设资金缺口 　　中期票据是我国债券市场近年来的创新产品。2008年《银行问债券市场非金融企业中期票据业务指引》的颁布，允许满足条件的企业在银行问市场发行中期票据融资。中期票据凭借公司信用发行，无需担保，具有较低的融资成本，2013年7年期中期票据的发行利率为5.6%，而当年金融机构五年期以上贷款年利率为6.55%。另外，式灵活，期限内，一次注册可多次发行，中期票据的发行方只要在2年的有限发行主体可根据自身资产负债管理的需要、信用市场利率的波动以及投资者的需求因素，自行确定各期票据的发行进度和规模、利率形式以及发行的期限结构，更能全面满足发行主体多样化的筹资需求。 　　3.发行企业债支持保障房初见端倪，但规模有待扩大 　　由于地方政府债的发债主体仅限于地方政府，且规模有限;中期票据虽然优点很多，但由于中期票据是无担保的信用融资，通常仅限于规模大、信用高的大企业。对于大量的保障房建设企业来说，难以满足发行中期票据的条件。企业债对发债主体的限制相对少，具有融资规模大、期限长、成本低的相对优势，可以作为保障房建设企业融资的另一个重要融资途径。 　　为了更好利用企业债支持保障房建设，2011年6月，发改委制定《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。 　　三、进一步推动保障房债券发行工作，规范发债行为 　　利用债券融资建设保障房较股权融资有很多优势，是利用社会资金解决保障房融资困难的重要途径。但实践中，尚需要各级政府和相关部门采取一定措施推动各类保障房债券发行工作，规范保障房债券发行行为，扩大保障房债券发行规模。 　　1.规范地方政府投融资平台发债行为 　　地方政府投融资平台承担着保障性住房的建设任务，