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房地产投资策略分析 房地产投资借贷分析 房地产投资的时机 房地产投资的地段 房地产投资的质量 房地产投资借贷分析 财务杠杆的概念和作用 概念 ——利用借贷资金扩大自有投资的产出 作用 ——由借贷资金与自有资金的比例决定 （1）当投资收益率大于借贷成本时，财务 杠杆对投资者有利（贷款越多，收益越高） （2）当借贷成本大于投资收益率时，财务 房地产投资借贷分析 杠杆对投资者不利（贷款越多，收益越低） 意义 ——即使仅有买一套房的钱，你也可以去 建一栋楼（巧用财务杠杆） 例：总投资3000万，利率10%，投资收 益率20%，投资期限1年。 (1)贷款与自有资金的比例2:1 投资收益＝3000?20% ?1＝600万 房地产投资借贷分析 贷款利息＝2000 ?10% ? 1＝200万 投资净收益＝600–200＝400万 自有资金收益率＝400/1000＝40％ (2)贷款与自有资金的比例5:1，其他不变 投资收益＝3000?20% ?1＝600万 贷款利息＝2500 ?10% ? 1＝250万 投资净收益＝600–250＝350万 自有资金收益率＝350/500＝70％ 房地产投资借贷分析 (3)投资收益率降为8%，其他同(1) 投资收益＝3000?8% ?1＝240万 贷款利息＝2000 ?10% ? 1＝200万 投资净收益＝240–200＝40万 自有资金收益率＝40/1000＝4％ (4)贷款与自有资金的比例5:1，其他同(3) 投资收益＝3000?8% ?1＝240万 贷款利息＝2500 ?10% ? 1＝250万 房地产投资借贷分析 投资净收益＝240–250＝ – 10万 自有资金收益率＝ – 10/1000＝ – 1％ 财务杠杆与所得税 贷款利息允许税前扣除，减少了应纳税 所得额，使投资者获得税金豁免的好处， 从而提高自有资金收益率 实例：某投资者投资住宅房产用于出租， 投资额185000元。房产每年折旧6000元， 房地产投资借贷分析 租金收入46000元，营业费用22000元，所 得税税率33%。 （1）若没有借贷资金，第一年应纳所得税 额为：(46000 –22000 –6000) ?33%＝5940 元，税后现金流量＝46000 –22000 –5940＝ 18060元，自有资金收益率＝18060/185000 ＝9.76% （2）若抵押贷款148000元（80%），分期 房地产投资借贷分析 等额偿还，年偿还额14388元。其中第一年 还款中利息为13266元。第一年应纳所得税 额为： (46000 –22000–6000 –13266) ?33% ＝1562元，税后现金流量＝46000 –22000 – 14388 – 1562＝8050元，自有资金收益率＝ 8050/(185000 – 148000)＝21.76% 房地产投资借贷分析 抵押贷款及其偿还 房地产抵押贷款类型 （1）土地使用权抵押贷款（开发贷款） （2）房屋抵押贷款 ——包括购房贷款和普通房屋抵押贷款 抵押贷款的分期偿还 （1）必须明确的条件：贷款额、利率及计 息周期、偿还期限、每期偿还方式 房地产投资借贷分析 （2）采用每期等额本息方式还款的偿付公 式为： 式中：An——每期等额还款额（月供） L——贷款额 i——每个计息期的利率 n——分期还款期数 房地产投资借贷分析 （3）讨论 ※ 贷款总额越大，利率越高，还款期限越 短，每期还款额越高。 ※ 贷款总额一定，利率一定，还款期限越 长，每期还款额越低，但累计还款额越高 （4）实例：贷款20万，月利率0.5%，每月 等额本息方式还款。 ※ 期限20年，每月还款额为 房地产投资借贷分析 还款总额＝1432.86 ?240＝343887元 支付利息＝ 343887 –200000＝143887元 ※ 期限10年，每月还款额为 房地产投资借贷分析 还款总额＝2220.41 ?120＝266449元 支付利息＝266449 –200000＝66449元 （5）采用每期等额本息方式还款，各期还 款额中本、息数额的计算 ※ 上例中，以10年期计算 第1个月：还利息200000 ?0.5%＝1000元， 还本金2220.41 –1000＝1220.41元； 第2个月：还利息(200000 –1220.41) ?0.5% 房地产投资借贷分析 ＝993.90元，还本金2220.41 –993.90＝ 1226.51元； 第3个月，第4个月，…（类推） （6）提前还款 ※ 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本 金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还 的本金累计额 房地产投资借贷分析 与金融机构的沟通 选择对自己最有利的还款计划 了解