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 长沙湘江旅游客运中心项目 可行性研究报告 深圳市某某工程咨询院 二零零六年五月 目录 第一部分：宏观市场分析 4 一、长沙市城市概况及发展定位 4 二、长沙市经济运行概况 10 三、社会消费情况 12 第二部分：长沙市商业市场分析 18 一、长沙商业概况 18 二、长沙市商业业态分析 23 三、长沙商业地产现状及发展分析 38 第三部分：项目地块解析 43 一、项目周边区域调查 43 二、项目简介 49 三、用地条件分析 52 四、项目的SWOT分析 53 五、项目综合评价 55 第四部分：项目定位 56 方案一：传统商业模式 57 方案二：创新商业模式 60 第五部分：财务分析 66 一、项目开发建设进度安排 66 二、投资估算及资金筹措 67 三、方案一经济测算分析 71 四、方案二经济测算分析 75 关于项目招商部分的思考 82 第一部分：宏观市场分析 一、长沙市城市概况及发展定位 （一）长沙市城市概况 1、地理概况 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。 2、属性特征 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市楚汉名城之誉的长沙有三千多年的文明史长沙星对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有星沙的别称。长沙作为治所，秦称湘县、汉称临湘、晋称湘丹、唐宋称谭州等，明清名为长沙，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。2005年年末常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率为53.87%，同比提升2.68个百分点。 总体规划用地 1450平方公里 城市建设用地 310平方公里 居住用地 4614万平方米 公共设施用地 3062万平方米 2804万平方米 沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。 从上图来看，本案位于长沙城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位置，地理位置显要。 二、长沙市经济运行概况 （一）经济总量快速增长，2005年生产总值(GDP)1500亿元在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，三次产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三次产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。二产业经济增长的主要动力源泉提高1.3个百分点。一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点投融资体制改革继续深化非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。年全社会非国有单位完成投资增长42.78%，占全社会固定资产投资的比重达到69.1%，比上年提高5个百分点。经济发展步入高速增长的新时期1978—2004年平均增长17.%，2005年社会消费品零售总额达.43亿元，同比增长16.1%，200年3月止累计实现社会消费品零售总额213.80亿元，同比增长16.0%社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额 分析： 通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的1/4，城区消费比重更是占到近38％，这反映了长沙市消费正在向城区消费集中。 城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流、专业市场等的发展规划也见成效。 长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进一步体现。 （二）消费构成 分析： 娱乐和食品消费超过居民消费性支出的50％，长沙的娱乐、文化传媒、餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐、休闲场所的数量在全国处于前列。长沙人歌厅航空、蝴