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武汉城市房地产开发有限公司 C(B项目 可行性研究报告 2004年8月 目 录 一 总论 1 （一）项目背景 1 1、项目名称 1 2、项目承办单位概况 1 3、项目提出的理由与目的 1 （二）项目概况 2 1、项目区位 2 2、项目土地现状 3 3、项目开发规模与目标 3 4、项目主要建设条件 4 5、项目主要经济指标 4 （三）项目可行性研究报告编制依据 5 （四）项目可行性研究报告研究范围 5 （五）项目建设存在的问题与项目实施建议 5 1、项目建设存在的问题 5 2、项目实施建议 6 二 项目开发市场环境分析 7 （一）项目开发经营政策层面分析 7 1、土地供给政策调整 7 2、房地产金融政策调整 8 3、物业管理政策 9 4、房地产业政策调整 10 （二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 10 （三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 11 （四）A区国民经济和社会发展状况 13 1、A区历史与发展现状 13 2、A区交通及配套 13 3、A区发展定位 13 4、A区国民经济发展指标 14 （五）武汉市房地产市场分析 14 1、2003年房地产市场运行特点 14 2、2004年上半年房地产市场运行特点 17 3、武汉市房地产业未来发展趋势 18 （六）项目供需圈区域房地产市场分析 20 1、D片区 20 2、B片区 21 （七）项目开发经营机会与风险分析 23 1、项目开发经营优势 23 2、项目开发经营劣势 23 3、项目开发经营机会 23 4、项目开发经营风险 24 三 项目建设方案 25 （一）项目规划设计目标 25 （二）项目规划构思 26 四 项目定位 28 （一）项目目标顾客群定位 28 （二）项目产品定位 28 （三）项目价格定位 28 五 总体开发经营模式 29 （一）独创性模式 29 （二）差异化模式 29 （三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式 30 （四）分期滚动开发模式 30 六 项目环境影响评价 32 （一）项目实施过程中的环境影响及对策 32 1、工程建设对环境的影响 32 2、建设中环境影响的缓解措施 32 （二）项目完成后的环境影响及对策 33 七 项目建设指标及实施进度 34 （一）项目建设指标 34 （二）建设周期 34 （三）项目实施进度安排 35 （四）项目实施进度表 35 八 项目投资估算与资金安排 37 （一）建设投资估算 37 1、投资估算范围 37 2、投资估算编制依据 37 3、投资估算说明 37 （二）项目投入总资金及分年投入计划 38 九 项目融资方案 39 （一）项目融资主体 39 （二）项目资金来源 39 1、项目资本金筹措 39 2、项目债务资金筹措 39 （三）融资方案分析 40 1、资本金来源可靠性分析 40 2、融资结构分析 40 3、融资成本分析 40 十 项目财务评价 41 （一）财务评价基础数据与参数选择 41 1、财务价格 41 2、利率 41 3、项目计算期选取 41 4、财务基准收益率（Ic）设定 41 （二）营业收入与成本费用估算 41 1、销售收入估算 41 2、成本费用估算 41 （三）项目利润估算与财务评价表 42 （四）盈利能力分析 42 1、财务内部收益率 42 2、财务净现值 42 3、投资回收期 42 4、投资利润率 42 （五）不确定性分析 42 （六）财务评价结论 43 十一 项目风险分析 44 （一）风险因素的识别和评估 44 1、风险等级划分 44 2、风险因素的识别和评估 44 （二）风险防范对策 46 1、风险回避 46 2、风险控制 46 3、风险转移 46 4、风险自担 46 十二 研究结论与建议 47 （一）结论 47 （二）建议 47 附表 49 一 总论 （一）项目背景 1、项目名称 项目暂定名称：C●。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。 2、项目承办单位概况 开发商：武汉C房地产开发有限公司 武汉C房地产开发有限公司，是浙江C实业集团有限公司的全质子公司。浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立，注册资本金人民币1.7亿元，其业务涉及房地产开发、公路桥梁建设、酒店娱乐、商业贸易、纺织品生产及销售、广告策划等多个领域，是浙江省的大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发的龙头企业。 武汉C房地产开发有限公司成立于2002年，注册资本金人民币3000万元，是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业。 3、项目提出的理由与目的（二）项目概况 1、项目区位B板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。经