某地块出让地块可行性研究报告.docVIP

（2011）004号宗地 投资可行性研究报告 目 录 第一部分 项目概况 4 一、宗地基本情况 4 二、宗地获取进程 11 第二部分 城市发展情况 12 一、城市概况 12 二、经济环境 13 三、周边可比土地市场成交情况 17 四、宗地所在区域发展规划 18 第三部分 房地产市场分析 23 一、房地产市场总体概况 23 二、2010年郑州市区房地产主要指标 24 三、XX新区市场状况 25 四、地块区域主要竞争楼盘情况 27 五、XX新区办公物业产品特征 28 第四部分 写字楼消费者需求分析 36 一、目标客户群体构成分析 36 二、目标客户群对写字楼的需求分析 36 三、目标消费群体消费心态及消费行为研究 38 第五部分 项目定位 39 一、项目SWOT分析 39 二、写字楼定位 39 三、商业定位 40 四、产品设计建议 41 第六部分：规划方案建议 42 一、项目规划主要依据 42 二、规划方案建议 42 第七部分 投资分析 44 一、项目成本分析 44 二、销售价格分析 47 第八部分：经济效益分析 48 一、最高可承受地价分析 48 二、敏感性分析 49 第九部分：主要结论和建议 50 一、主要结论 50 二、主要建议 50 前言——项目综述 XX（2011）004号宗地位于XX新区九如路东，龙湖中环南路北，用地面积约48亩，将于7月13日挂牌出让。 用地性质为商务金融，容积率为2。根据宗地自然条件和周边市场状况，确定项目定位为新客站地标写字楼。规划方案以两栋点式写字楼为主楼，主楼之间以两层商业用房为纽带连接，入口大堂以钢结构做成两层挑空。 可实现商业销售面积约1.1万平方米（含地下一层），写字楼销售面积5.76万平方米，地下车库570个。依据同比市场定价，写字楼正常销售均价为16000元/平方米，商业销售均价（两层商业）20000元/平方米，地下车库12万元/个。在税后销售利润率为15%、20%、25%的情况下，该宗地最高可承受地价分别为 2177万元/亩、1948万元/亩、1719万元/亩，可实现税后利润分别为17183万元、22911万元、28639万元。 第一部分 项目概况 一、宗地基本情况 （1）宗地名称：XX（2011）004号宗地。 （2）用地性质：商务金融 （3）用地年限：自土地出让之日起40年。 （4）宗地位置：位于九如路东，龙湖中环南路北。该宗地东侧为龙翔二路（规划路），北侧目前为农田，规划用途为居住用地。 XX（2011）004号宗地位置图 宗地片区中心位置距离XX新区CBD核心商务区仅2公里，东距龙子湖大学城3公里，南距新火车站5公里。处在CBD核心商务区与CBD副中心（龙湖）走廊的中间地带。 XX（2011）004号宗地交通区位图 （5）宗地现状： 全部为净地，现状宗地内比较平坦，无水系沟壑。 （6）宗地周边现状 ①宗地四周状况：宗地四周主要分布着待开发的农用地。本宗地处在XX新区CBD核心商务区与CBD副中心（龙湖）走廊的中间地带，随着龙湖的开挖建设和郑州新区作为未来河南省发展的一号工程等政策利好因素，可以预见周边道路、景观、市政配套等方面将有很大的改善。 ②宗地四周现有居民情况：宗地周边地区大多尚未开发，宗地北面为待拆迁安置的沙庄村。 （7）地质情况：宗地尚未进行地勘、文勘，初步预计地下文物的可能性不大。 （8）宗地周边的社区配套 ①交通状况： XX（2011）004号宗地交通区位图 该片区位于XX新区核心区域，距郑州新火车站及新客运总站5公里，地块南面规划有龙湖环线轻轨站点（龙湖中环路LRT轻轨大环线线路），宗地西侧如意东路规划有连接CBD和副CBD区的轨道交通线路（地铁四号线和LRT轻轨小环线线路），宗地南侧农业东路有地铁线路（五号线）。交通四通八达，区位交通优势十分优越。 a:宗地周边道路现状： 宗地东临规划龙翔二路，南临龙湖中环南路，西临九如路。随着道路的建成，本宗地将三面临路。 九如路：已开工建设，将于2012年中旬竣工投入使用。修通后连接CBD核心商务区与CBD副中心内环路（龙湖湖心岛）。 龙湖中环南路：已开工建设，将于2012年中旬竣工投入使用。 b:宗地周边道路规划 XX新区龙湖地区内部规划环形轻轨线路（LRT系统）作为城市轨道交通系统的接驳系统，分为小环线、大环线，其中小环线为CBD（含CBD副中心）地区性交通系统，沟通CBD主、副中心交通联系；大环线为地区性交通系统，设置在龙湖中环路的中央绿化带上的环状路线，为高档居住区提供高水平交通服务的接驳系统，并具有游览性交通功能；LRT系统与轨道交通一号线、四号