北京危改房地产开发项目可行性研究报告（危房改).doc

北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目 可行性研究报告 北京某房地产评估有限公司 北京某房地产联盟投资顾问有限公司 目 录 第一章 总 论 1 一、项目概况 1 二、项目建设单位概况 5 三、项目建设的必要性 6 四、可行性研究报告编制的依据 6 五、可行性研究报告编制的假设和说明 7 六、可行性研究报告编制单位和编制人员 8 第二章 项目投资环境分析 9 一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 9 二、崇文区城市功能定位 11 第三章 北京市房地产市场分析 13 一、北京市房地产市场综合分析 13 二、北京市普通住宅市场分析 15 三、北京市公寓市场分析 17 四、北京市写字楼市场分析 18 五、北京市商业房地产市场分析 19 第四章 项目区域房地产市场分析 21 一、崇文区房地产市场分析 21 二、项目区域住宅市场分析 23 三、项目区域公寓市场分析 26 四、项目区域写字楼市场分析 27 五、项目区域商业市场分析 28 六、项目与同类竞争项目的比较 30 七、项目SWOT分析 33 第五章 项目设计方案及市场定位 35 一、项目设计方案 35 二、项目客户定位 36 三、价格定位 37 第六章 项目基础设施状况 39 一、市政道路 39 二、给排水管道 39 三、供电 39 四、通讯 39 五、天然气 39 六、供热 39 第七章 项目投资估算和筹资评价 40 一、总投资估算 40 二、资金筹措及分年度使用计划 45 第八章 项目财务效益指标的计算和分析 47 一、项目财务效益预测 47 二、现金流量和财务指标分析 49 三、不确定性分析 50 第九章 结论与建议 52 一、结论 52 二、建议 52 附 表 53 附 件 60 第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称 广渠门外南街危改项目 （二）项目单位 北京鑫阳房地产开发有限公司 （三）项目位置 广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北京市崇文区广渠门外南街。项目用地四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠门外南五巷，西至东二环路辅路，北至广渠门外大街。 （四）项目用地 根据《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1044号】、《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资字（2002）1348号】，项目原建设单位为北京嘉禾前门房地产开发有限公司。2004年4月，北京市发改委及建委下发《关于调整广渠门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函》【京发改投资函（2004）150号】，批准项目建设单位调整为北京鑫阳房地产开发有限公司。 2005年3月24日，项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《北京市国有土地使用权出让合同》【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。 2006年5月12日，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地规划许可证》【2006规（崇）地字0007号】，项目总用地面积为126712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。 2006年6月1日，项目建设单位取得北京市规划委员会《关于同意广渠门外南街危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度10-80米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71，绿地率20.2%，自行车停车位9993辆。 2006年10月9日，项目建设单位取得了北京市人民政府《关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的批复》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，项目建设单位取得广渠门外南街危改项目《建设用地批准书》【京国土用（批）字（2006）第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。 2006年12月21日，项目建设单位取得项目A区用地《国有土地使用权证》【京崇国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。 2006年12月31日，项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规（崇）））））））） 建筑编号 规划内容 建筑面积 地上 地下 A、B A1、A2 写字楼 办公 47479 底商 6312