防城港某房地产开发项目可行性研究报告.doc

防城港·XX项目 可行性研究报告 防城港市XX置业有限公司 2010年3月 ——————————————————————————————————————— 摘 要 项目位于广西防城港市桃花湾片区。 占地146.14亩，容积率：≤3.5，密度：≤35%，用地性质：城镇混合住宅用地。 西面、南面直接临海，景观资源优秀。 东面临城市主干道，，具备开发条件。 项目定位为滨海高档住宅小区。 可开发建筑面积约34万㎡，物业类型以高层住宅为主 投资估算约11.44亿元，其中土地费用约1.15亿元。 整个项目计划销售均价约为5216元/㎡，其中普通住宅销售均价为4648元/㎡，销售收入约18.82亿元，项目的开发建设实现税后利润约3.69亿元，税后利润率为32.3%。 项目土地由防城港市XX置业有限公司通过政府公开挂牌方式，于2007年11月，以66万元/亩，总价9645万元的报价取得，土地平整费用1500万元已支付，共支付土地费用约1.15亿元、 滚动开发， 目 录 1 项目概况 1 1.1 项目名称 1 1.2 项目位置及资源条件 1 1.3 项目经济技术指标 2 1.4 报告编制依据 3 2 投资环境分析 3 2.1 北部湾规划的实施 3 2.2 防城港城市发展概况 4 2.3 城市宏观环境分析 5 3 房地产市场发展分析 6 3.1 房地产发展阶段分析 6 3.2 城市人均可支配收入与房地产关系 6 3.3 房地产数据分析 7 3.4 房地产成交情况分析 8 3.5 房地产成交价格分析 9 3.6 普通住宅容量空间预测 10 3.7 商业物业容量空间预测 11 3.8 办公物业容量空间预测 12 4 发展商背景 12 4.1 项目公司 12 4.2 关联公司 13 4.3 协作公司 14 4.4 项目组织管理 14 5 项目开工计划安排 14 5.1 项目开发原则 14 5.2 项目开发计划 15 6 项目销售计划 15 6.1 销售政策限定 15 6.2 销售估算边界 15 6.3 销售价格计划 16 6.4 销售面积计划 17 6.5 销售收入计划 17 7 项目投资估算 18 7.1 项目总投资估算 18 7.2 项目资金需求计划 22 8 项目资金筹措 23 9 项目经济效益分析 24 9.1 税收指标 24 9.2 盈利指标分析 25 10 项目财务评价 25 10.1 项目财务指标选取 25 10.2 项目现金流量表 26 10.3 项目主要财务指标 27 10.4 项目盈利能力分析 27 10.5 项目投资平衡能力分析 28 10.6 项目资金平衡能力分析 28 10.7 项目财务综合评价 28 11 风险分析 28 11.1 敏感性分析 28 11.2 盈亏平衡分析 29 11.3 政策风险分析 30 11.4 风险分析综合评价 30 1. 项目综合评价 30 12.1社会效益评价 30 12.2环境效益评价 31 12 综合结论 31 项目概况 项目名称 本项目名称为：XX置业·XX 项目位置及资源条件 项目位置 项目位于防城港市桃花湾片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。 图1-1 项目区位图 桃花湾片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳，规划总用地面积9.76平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东兴大道西侧为物流用地。该片区呈“一心、两轴、八区”的规划结构，拟建设成为港口的后勤基地，集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。 “一心”指该片区的“绿心”，即片区中部面积115公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。“八区”指规划区北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。 项目资源条件分析 项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有一线海景，海岸线长610多米，临街商业面1200米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。 图1-2 项目内部资源透视图 项目经济技术指标 项目的整体规划技术经济指标如下表： 表1-1 项目经济技术指标表 总用地面积（㎡） 113183.6 其中 市政道路用地面积（㎡） 15754.64 建设用地面积㎡ 97428.96 总建筑面积 434858.7 其中 计容积率建