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绿城明珠整合营销策划提案 南宁市居天上营销策划机构 二○○七年七月二十九日 第二部分 绿城明珠江景苑项目分析 二、项目产品及开发分析 1、项目经济指标（有待最终确定） 2、户型配比： 3、户型特点： 4、户型调整建议： 5、滚动开发进度建议 5.1由外至内开发建设 建议本项目开发建设顺序为：2＃楼→1＃楼→3＃楼→4＃楼。 开发依据： →2#楼前有沿街户型，后有江景，住宅套数较少，在整个项目四栋楼宇中最具代表性。先行开发建设和销售2#楼，有利于实现销售目的，树立项目形象，探知市场对整个项目的反应。总之，2#楼的定价和销售情况，对后续栋号的开发建设起到极其重要的指导作用。 →先期启动沿街2＃住宅楼建设，以较低的销售价格启动本项目，为后续住宅栋号价格拉升留下上涨空间。 →2＃、1＃沿街住宅楼宇的建设，能形成项目规模视觉效果。此外，这两栋住宅楼交楼后，3＃、4#楼尚处于建设过程中，2＃、1＃的样板效果能促进3＃、4＃楼住宅的销售，利于价格的拉升及销售。 5.2、住宅建设开发及发售进度安排 各栋住宅楼宇的开发进度与发售计划如下： 先建设2#楼，再依次建设1#楼、3#楼、4#楼。滚动开发，销售与工期滚动进行。 栋号 开工时间 竣工时间 工期 发售时间 发售条件 2＃ 2007/10/01 2008/10/30 13个月，含春节1个月 2008年1月 主体至四层 1＃ 2007/12/01 2008/12/31 13个月，含春节1个月 2008年4月 主体至8-10层 3＃ 2008/05/01 2009/05/31 13个月，含春节1个月 2008年8月 主体至8-10层 4＃ 2008/09/01 2009/09/30 13个月，含春节1个月 2008年12月 主体至8-10层 5.3、住宅建设、部分景观先行 大凡销售形势较好的楼盘，景观先行是常用的手段。先做出部分园林实景、做好样板房是楼盘情景营销的重要内容。如凤岭“荣和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等项目，在项目开发前期便着手小区绿化形象建设，美轮美奂的园林实景极大地拉动了销售。而只注重楼盘开发建设，忽略园林景观营造的楼盘，销售则举步为艰。恒大苹果园便是具有代表性的案例。 建议：在1＃楼西侧“社区车行出入口”附近设立楼盘销售中心，将项目西侧沿江河堤以精美的园林景观营造出良好的社区环境氛围，使顾客过桥时便可受到精美的园林景观的感染。 6、项目定位思路： 蝶恋蓝湾产品总体定位及主题要点如下： 6.1、蝶恋蓝湾产品定位：江畔花园洋房 6.2、产品定位依据： 6.2.1、项目所精心打造的岭南风格园林，以及自身拥有的优越自然环境 一步一景、步易景移岭南风格的园林不但为两广人所深深喜爱，而且在仙葫尚无以岭南园林作为园林主题风格的项目，甚至在整个南宁也不多见，可以说是稀缺物业。差异化的定位将使项目在推广和消费认同上获益菲浅。同时岭南园林在建造和维护的成本上相对较低。因此绿城明珠的中庭园林建议打造成精致的岭南风格园林。 另外，秀美的蓉茉江围绕项目蜿蜒而过，优美的自然景观资源，使楼盘价值非同一般。 通过打造岭南风情园林、自然江景美宅，挖掘“岭南园林文化”、“自然江岸文化”，树立仙葫独树一帜的特色楼盘。 6.2.2、系出名门，品质高贵 绿城明珠江景苑是绿城明珠项目的组成部分。绿城明珠先期开发了御景苑，御景苑为纯别墅项目。江景苑定位于花园洋房，与御景苑一衣带水。可以说，江景苑系出名门，别墅、花园洋房的高尚品质相互提升，相得益彰。 因此，绿城明珠江景苑的楼盘定位应走中等价位楼盘定位路线，要依托御景苑的社区形象，拔高整个项目的品质。 6.2.3、项目形象定位：自然江岸，岭南美宅 根据以上项目定位分析，绿城明珠江景苑应围绕自然、珍稀的楼盘特色打造项目整体形象。通过成本不高，但布局精巧的岭南园林规划设计营造仙葫别具一格的岭南园林居住环境。 第三部分 绿城明珠江景苑营销策划提案 一、项目营销总体策略 1、项目营销总体策略： 2、营销主题 ——自然江岸，岭南美宅 ——12万平方米岭南风情社区 ——2008，仙葫岭南人居元年 ——12万平方米江畔岭南人文府邸 ——悠然岭南风情 畅享幸福生活 ——岭南园林 繁花院落 ——仙葫首席纯岭南园林美宅 ——仙葫罕有岭南园林美筑 ——城市人的岭南花园洋房 ——纯翠岭南园林生活/别院 ——岭南人居 诗意人生 本项目拥有得天独厚的自然环境，以紧邻蓉茉江曲线江景为核心景观资源，全城罕见。自然环境、精致园林、高尚产品等综合优势，奠定了本项目作为个性化高尚楼盘的坚实基础。因此，综合本项目的定位及区域特征，以“江景”为核心点，着力挖掘、演绎“江岸文化”、“岭南园林文化”，打造南宁市首屈一指