上海浏河老年公寓项目可行性研究报告.doc

上海浏河老年公寓项目可行性研究报告 本项目总占地面积 420 万平方米(按容积率 0.5 左右估算) ,总建面约 210 万平方米,开发周期约 8 年左右 我们建议本项目老年公寓实施滚动开发,组团排列,可按照 4 期来开发 (从开发到售完) ,每期两年,每期开发老年公寓建筑面积 11.5 万平方 米上. 配套可以根据我们项目进程分批开发,但一期开发时老年公寓,服务中 心,敬老院,康复中心,活动中心必须同步建设. 根据上述计划,本项目老年公寓全部建成后,总建面约 52.3 万平米, 约占地块开发计划的 31%左右.按老年公寓容积率 0.6 左右估算,占地 面积约 87 万平米,约占总占地面积的 20.75%. -1- 第一部分 对象市场分析 -2- 本项目开发必要性三大市场支撑: 壹:全国老龄化已成为重要的社会问题 人口老龄化提前达到高峰. 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化. 在多重压力下渡过人口老龄化阶段 上海市进入老龄化加速发展过程 贰:目标客户自身需求改变 老年人口的不断增加,引发了一系列社会问题 老年人的消费观念有了根本性的转变 随着老年人文化层次的提高,越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视 上海 250 万老年人中有 74.4%较多的老年人想改变居住现状 社会上空巢家庭的逐渐增多 老年人跨城市居住的区域观念有所转变 上海与太仓由史以来的地域情感逐渐加深 老年人及其子女对国际上流行的养老方式的认同 叁:目前上海老年公寓情况不佳 养老机构的数量明显不足 养老机构布局和档次不尽合理 养老机构设施简陋老化 缺乏政策扶持,开发成本是太仓的2-3倍 -3- 一,上海市人口结构现状 老年人比重逐年增加,上海市进入老龄化加速发展时期 未来 3 年内老年人将增加至少 22.5 万人 上海老年人经济情况转好,购买力有所加强 (一)上海市老年人口逐年递增,06 年达到 275.62 万人,占全市人口比重 20% 以上,未来将进入老龄化加速发展期 2005 年,全市 1357 万人,户籍人口中 60 岁及以上老年人数量为 266 万人,占全市总 人口的 19.6%.截至 2007 年 1 月,上海市民政局,统计局公布的本市老人人口最新统计信 息显示,去年申城老人比前年增加 9.25 万人,60 岁及以上老年人口达到 275.62 万人,首次 突破 20%.2010 年-2020 年将进入高速发展期. -4- (二)2007~2010 年上海市老年人口每年将增长 7.5 万人 我们在 2000 年以前对今后上海老龄化的趋势作了大致的预测, 大致可以分成四个阶段: 从 2000 年到 2005 年称为平稳发展阶段, 当时预测老年人口年均将增长 2 万; 第二个阶段是 从 2005 年到 2010 年,称为中速增长期,老年人口年均增长 7.5 万;第三个阶段是 2010 年 到 2020 年,称为高速增长期,年均增长 14 到 15 万;第四个阶段是从 2020 年到 2030 年, 上海的老年人口将有一个增长的高峰期,老年人口要达到 460 万左右,占总人口的 32%, -5- 也就是说三个上海户籍人口中有一位是老年人. 通过分析 2007~2050 年上海市人口老龄化发展预测数据, 未来本市户籍和常住人口老龄 化发展将主要有以下几个特点: 1,未来本市人口老龄化将达到一个非常高的程度,到 2050 年,户籍老年人口将增加 172.67 万人,达到 439.04 万人;常住老年人口将增加 150.05 万人,达到 449.43 万人. 2,未来本市人口老龄化将在 2010~2020 年间经历一个高速发展的时期,在 2025~2030 年间达到老龄化发展的高峰,之后老年人口呈下降趋势,但是总体上仍将维持在相对较高 的水平. 3,本市高龄化将在 2025~2040 年间经历一个高速发展的过程,比老龄化的高速发展滞 后约 15~20 年左右,并在 2040~2045 年间达到高峰,之后高龄化的比例将略有下降. 4,未来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响.老年抚养系数随时间的发展越来 越高,在 2025~2030 年前后达到高峰.随后略有下降但仍维持在较高水平,2040~2045 年前 后将进一步提高. 从户籍和常住的老年人口抚养系数的比较, 以及不同年龄段分组的老年人 口抚养系数的比较可以得知, 持续引入外来人口和推迟退休年龄对减轻未来上海市抚养压力 具有非常积极的作用. (三)上海老年人口经济支多收少,老年人住房需求水