钓鱼台国际饭店、钓鱼台国际公寓可行性研究报告.docVIP

青岗国际大酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 报 告 第一篇 总论 1.1 项目名称及概况 1.1.1 项目名称：钓鱼台国际饭店、钓鱼台国际公寓（暂定名） 1.1.2 主办单位：常德市万马置业有限公司 1.1.3 项目概况 本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中（德山书院旧址），是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。 项目占地147.33亩，其中钓鱼台国际饭店占地103亩，钓鱼台国际公寓占地44.33亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾；西面的孤峰公园（德山），古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺、孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传“善卷”因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。 气象条件:常德属亚热带湿润气候，平均气温16.7度，极端最高气温40.1度，极端最低气温-13.2度。年平均降雨量1373mm，全年主导风向北东北风（NNE），风速2.1m/s，历年最大风速22m/s，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度20mm。 地质条件:常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第四系全新统（Q4）杂填土，粉质粘土、粉土、圆砾、卵石组成。常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城——常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据有关规定，拟建工程可以按基本烈度七度抗震设防。 交通条件:德山距省会长沙150km，离世界级旅游胜地张家界160km，是长常高速（长沙——常德）、常张高速（常德——张家界）、常吉高速（常德——吉首）、常荆高速（常德——湖北荆州）的交汇处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘称常德门户。 供电、供水:常德已成为湖南最大的能源基地。工业用电均价0.47元/度，重点工业0.41元/度，低谷电价0.17元/度。常德水资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价1.5元/T，服务业用水均价2.3元/T。 1.1.4 项目建设规模 本项目酒店部分建筑面积约70625m2，其中餐饮9715平方米，会议中心3243平方米，娱乐中心8879平方米，商业3138平方米，酒店办公辅助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。基地面积94408平米，容积率1.88，建筑密度30％，绿地率30％。总投资约23680万元，建设期2005年11月至2007年11月。 本项目公寓及住宅部分总占地面积约44.33亩，即29570㎡，则可开发建设面积30000㎡，用地性质：商住楼，总用地面积：29570㎡，规划净用地面积:20699㎡，容积率：1.0，总建筑面积：30000㎡，10-15层小高层，道路面积：3000㎡，绿化面积：5871㎡，户型：公寓80--150㎡，二室二厅、三室二厅、四室二厅为主，层数：10-18层小高层，层高3-3.6米，总高度小于55米。 1.2 研究工作的范围和总体规划设想 本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。 钓鱼台国际饭店总高约84.9m，具客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体。酒店将与孤峰公园互通，有一个天然的休闲景区，酒店开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的酒店商务区。本项目规划沿乾明路正面为绿化广场，面广场布置为商务金融区；中心区的酒店主楼与湖光水色、花草树木互相辉映。 1.3 研究结论与主要经济指标 主要经济指标 指标项目名称 　 所得说前 所得税后 内部收益率（%） 因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。 财务净现值（I=12%）（万元） 　 5044.7 3367.4 动态投资回收期（含建设期） 　 5.61 7.2 静态投资回收期（含建设期） 　 5.58 7.1 投资利润率（%） 　 　 48.64 投资利税率（%） 　 72.87 　 上缴税金（万元） 8521.3 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。 1.4 问题和建议 关于项目名称：“钓鱼台国际饭店”为项目暂定名称，项目实施时需进一步优化。 关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。 关于德山的区位：德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区的流通，建议政府尽快撤消该收费站。 关于基础设施：本项目周边的市政基础设施已列入德