晨光音乐花园可行性研究报告.doc

目 录 第一章 市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1 一、蚌埠市房地产市场分析（宏观）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1 二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 三、晨光·音乐花园临近区域房地产市场分析（微观）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 第二章 营销分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 第一节 环境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 一、环境条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5 二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 7 第二节 主要竞争楼盘分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第三节 市场定位及营销计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 一、购买对象及购买心理分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 二、产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 三、客户定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 四、楼盘概念导入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 五、价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 六、卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19 七、营销策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 八、销售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20 十、广告宣传‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21 十一、销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21 十二、场地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 十三、营销费用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22 第三章 建设方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24 第四章 财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26 一、投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26 二、销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30 三、现金流量计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30 四、财务评价指标计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30 五、经济效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31 六、风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33 第五章 国民经济评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 一、直接费用与直接效益的调整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 二、间接费用与间接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34 三、国民经济效益/费用计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社会评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35 第七章 综合评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35 第八章 其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36 项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36 附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37 三、可行性研究人员‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37 蚌埠市晨光·音乐花园房地产开发项目可行性研究 第一章 市场分析 一、蚌埠市房地产市场分析（宏观） 2001年以来，蚌埠市国民经济持续快速健康地发展，全市国内生产总值年均增幅达8.9％，经济实力日益增强。2005年蚌埠市国内生产总值263.7亿元，同比增长16.5％，实现两位数的增长；财政收入跨上新台阶，比上年增长4.1亿元，达到30.1亿元，同比增长15.6％；尤其值得注意的是城镇居民人均可支配收入达8109元，比上年增长12.1％，这是对楼市最有力的支持和促进；固定资产投资大幅增长，比2001年翻了一番；产业结构进一步优化，二、三产比重同比有了提高；投资环境得到优化；人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。 在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。2005年房地产完成投资14.45亿元，房屋施工面积221.13万m2，竣工面积122.21万m2，销售面积83.28