成都大熊猫生态园项目四期可行性研究报告书.doc

目 录 第一章 项目概论 1 一、项目概况 1 二、项目建设目标 1 三、可行性研究报告的研究范围和编制依据 1 三、可行性研究报告的主要内容 2 第二章 项目业主简介 8 一、业主简介 8 二、股东介绍 9 第三章 项目区概况 12 一、区域位置 12 二、地形地貌 12 三、气候特点 12 四、行政区划与人口 13 五、城市综合实力 13 六、社会经济情况 14 七、旅游资源 14 第四章 项目的提出和建设的必要性 16 一、项目的提出 16 二、项目建设的必要性 17 第五章 第五章 项目建设条件 22 一、项目区域地理位置及自然条件 22 二、区域社会经济发展状况 26 三、区域城市规划 27 四、区域旅游产业发展规划 28 五、项目提出的时机 29 第六章 项目市场分析 31 一、 成都市场旅游市场概况 31 二、 成都市旅游业态分析 32 三、 成都市旅游消费分析 35 四、 区域旅游市场预测 35 五、 本项目的市场规模预测 36 六、 市场营销战略分析 41 第七章 第四章 项目内容和规模 47 一、 项目概念规划简介 47 二、 项目建设内容 48 三、 建设规模 50 第八章 项目建设方案 52 一、 总平面规划 52 二、 专项方案分析 52 三、 建设方案编制依据 56 四、 单体建筑建设方案 57 五、 建筑结构 62 六、 基础设施及公用工程 62 第九章 环境保护 65 一、 概况 65 二、 采用的环保标准 65 三、 环境质量现状 65 四、 主要污染源与污染物 66 五、 环境保护措施 67 六、 环境影响评价 69 第十章 项目运营管理方案 70 第十一章 投资估算及资金来源 74 一、 投资估算 74 二、 投资估算方法： 74 三、 估算范围： 74 四、 投资估算说明： 74 第十二章 财务评价 76 一、 财务评价依据 76 二、 基础数据 76 三、 销售收入估算 76 四、 经营成本估算 78 五、 财务指标计算 81 六、 财务评价结论 83 第十三章 建设期资金来源及贷款清偿 84 一、 建设期间资金来源 84 二、 还款期 84 三、 贷款利息 84 四、 贷款偿还资金来源 84 五、 贷款清偿能力分析 85 第十四章 87 项目概论 一、项目概况 （一）项目名称：成都大熊猫生态园项目四期 （二）项目业主：成都文旅大熊猫文化产业发展有限责任公司 （三）项目性质：旅游服务设施建设 成都——“天府之国”、中国最佳旅游城市、稀世珍宝大熊猫的故乡。通过近几年的旅游统计数据分析，成都市的旅游市场有：旅游业发展迅速，前景广阔、缺乏具有直接吸引力的旅游亮点、旅游产业单一，需要打造旅游复合产业链等特点。 2、熊猫基地的现状 成都市大熊猫繁育研究基地——繁育研究大熊猫的的科研机构，保护拯救和饲养繁育大熊猫，展示、宣传和保护大熊猫的基地，在海内外都具有较高声誉。熊猫基地现状有：持续增长，游客消费能力强、客源依赖性强、产品单一、功能单一、缺乏配套设施、留客时间段、缺乏回头客等特点。 3、大熊猫无可比拟的文化价值 大熊猫是世界上最珍贵的动物之一，是人类与自然和谐相处的标志，也是人类和平友好的使者和吉祥友谊的象征。 大熊猫具有世界级的影响力，集中全力打造国际一流的生态旅游目的地。 比例 总用地面积（ m2） 558695 100% 总建筑基底面积（m2）（包括二期） 60000 10.74% 地上建筑面积（m2） 79250 14.18% 其他建筑面积（m2 ） 地下停车场和设备用房 4500 硬地及铺装广场面积（m2） 28000 5.01% 水面面积（m2） 14320 2.56% 道路及停车场面积（m2） 69400 12.42% 容积率 14.18% 建筑密度 10.74% 绿地率 69% （五）环境保护 本项目紧邻大熊猫繁殖研究基地，并与其相互呼应，是大熊猫生态园的“动”区，项目致力于建设国际级的生态文化旅游区，将执行最严格的国家环保标准，尽可能减少对周边环境特别是对熊猫繁育和栖息环境的影响，创造于自然和谐共生的绿色、环保经营理念，实现园区的可持续发展。 （六）建设进度计划 本项目建设期4.5年，从2009年7月至2014年12月。2009年7月前完成前期立项、可研、环评、融资和招投标等工作，2009年7月，项目动工。其中一期实施部分为欢乐岛、熊猫小镇和梦幻庄园，在2011年7月前完成土建安装并试运行。2013年12月前完成二期主要建筑的土建安装，并试运行。2014年12月前，完成所有建设内容，并通过竣工验收，全部正式开放。 （七）投资估算 本项目估算总投资89161.29万元。包括： 1、第一部分工程建设费用（工程直接费用）56922.