东莞市房地产经纪有限公司项目可行性研究报告.doc

广东省东莞市房地产经纪有限公司项目 可行性分析报告 目 录 第一部分 概述 4 1.1 项目名称 4 1.2 项目概述 4 第二部分 项目规划 15 2.1 项目名称 15 2.2 业务范围及发展规划 15 第三部分 项目市场状况 16 3.1 东莞房地产调查状况 16 3.2区域概述 18 3.3房地产开发投资情况分析 19 3.4 区域土地供应 20 3.5商品房成交情况 22 3.5 房地产价格分析 22 3.6 房地产销售预测 24 第五部分 投资估算 32 5.1 总投资估算 32 5.2 资金运用明细 32 5.3 收益分析 32 第六部分 风险分析 34 6.1 政策风险 34 6.2 市场风险 34 6.3 经营风险 35 第一部分 概述 1.1 项目名称 本项目为“东莞市房地产经纪公司创办及运营”项目，公司名称待定。 1.2 项目概述 1.2.1 房地产开发完成情况 　　2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，但因政府调控影响，增速比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 　　2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。 　　2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%。 1.2.2 商品房销售情况　　 　　2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 　　2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。 1.2.3 房地产开发企业资金来源情况 　　　2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。 　　 1.2.4 70个大中城市房屋销售价格指数　 国家统计局公布七十个大中城市住宅销售价格指数如下： 　　注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。 表1 2011年全国房地产开发投资及销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 　　房地产开发投资（亿元） 61740 27.9 　　其中：住宅 44308 30.2 　　办公楼 2544 40.7 　　商业营业用房 7370 30.5 　　房屋施工面积（万平方米） 507959 25.3 　　其中：住宅 388439 23.4 　　办公楼 15950 31.3 　　商业营业用房 56278 26.1 　　房屋新开工面积（万平方米） 190083 16.2 　　其中：住宅 146035 12.9 　　办公楼 5361 46.2 　　商业营业用房 20671 18.3 　　土地购置面积（万平方米） 40973 2.6 　　土地成交价款（亿元） 8049 -1.9 　　房屋竣工面积（万平方米） 89244 13.3 　　其中：住宅 71692 13.0 　　办公楼 2179 20.0 　　商业营业用房 9045 9.2 　　商品房销售面积（万平方米） 109946 4.9 　　其中：住宅 97030 3.9 　　办公楼 2008 6.2 　　商业营业用房 7878 12.6 　　商品房销