2016年商业广场建设项目可行性研究报告.doc

XXXX商业广场建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 1.1项目名称与拟建地 XXXX商业广场建设项目 1.2拟建地 XX大道XX侧 10.1投资估算 本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为192060.33平方米，可用于销售：住宅面积122522.53㎡,11栋共999套; 商用面积36952.2㎡;车位725个。该项目工程总投资估算为30000万元，投资估算范围包括前期费用、土建工程费、附属设施费，水、电工程和环境绿化工程，道路硬化，电梯购置安装，不可预计费用等。建设期从2010年11月开始，到2012年12月竣工验收，次年交付使用。（详见投资估算表二） 10.2资金筹措 本项目总投资30000万元，项目建设单位自筹15000万元，占总投资50.00%,向银行部门贷款15000万元,占总投资50.00%。 第十二章 财务评价 11.1评价依据 本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为192060.33平方米，工程施工计划在12个月内全部竣工。 财务评价的主要依据： 1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； 2、《房地产开发项目经济评价方法》； 3、项目设计方案； 4、房地产市场调查。 11.2销售收入及销售税金估算 11.2.1销售价格 通过对XX市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件情况，本次效益分析商业建筑平均售价2972元/m2经营收入进行测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合XX市房地产市场的实际销售情况，按100%销售计算。 2、销售收入 项目的开发及销售周期为4年，项目的计算周期按年考虑。项目当期销售30%，下一周期销售40%，其余的在第三个周期销售完毕；根据项目可出售建筑面积，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计为57699万元。 3、销售税金及附加 根据国家及XX市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加。 项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为3808万元。项目销售税金及附加详见附表。 11.2 总成本费用估算 项目成本费用包括开发建设成本、管理费用、销售费用等。 项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等，管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用，销售费用主要包括销售广告费、工资及其它费用。 项目总成本费用详见投资估算表。 11.3财务效益分析 11.3.1利润估算 项目根据国家发改委、建设部2006年7月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）以及建设部2000年9月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》的要求进行经济评价。项目所得税根据国家有关规定按利润总额的25%全额计征。 项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加、土地增值税即得利润总额，详见附表。项目计算期内利润总额为23890.48万元；扣除所得税5972.62万元后的净利润为17917.86万元。据此计算项目的成本利润率。 总投资利润率=利润总额/总投资*% =23890.48/30000*%=79.63% 11.3.2贷款偿还能力分析 申请项目贷款15000万元，年利率为5.81%。根据项目的建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款偿还期为2.26年，详见附表。 11.3.3财务盈利能力分析 通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为11395.30万元（Ic=12%），按此计算其他各项财务评价指标详见附表。 以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好的，内部收益率达40.69%，动态投资回收期只有2.93年（含建设期）。 项目的资金来源与运用表情况详见附表。根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行的。 11.4风险分析 11.4.1敏感性分析 该项目分别就销售收入、投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值、财务内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感的因素是销售情况，当销售收入下降10%,开发成本变化增加10%时，全部投资内部收益率仍然达到21.82%，说明该项目具有一定的抗风险能力。而其它因素只要加强内部管理，对于该项目的经济效益影响很小。项目敏感性分析结果详见表11-1。 表11-1 敏感性分析表 敏感性分析结果 因素变化情况 敏感性分析结果 税后利润（万元） 投资利润率 财务净现值 （万元，I=12%） 内部收益率 动态投资回收期（年） 基本方案 17917.86 79.63% 11395.30 40.69% 2.93 销售收入变化 下降10% 13189.43 43.96% 701