2016年天润柏川shopping mall可行性研究报告（购物广场、写字楼、别墅等建设项目可行性研究报告）.doc

SHOPPING MALL可行性研究报告 目 录 第一章 总论 1 1.1 项目概况 1 1.2 项目建设背景 2 1.3 财务分析 3 1.4 不确定性分析 4 1.5 结论 4 第二章 项目规划设计方案 5 2.1 项目规划设计思想 5 2.2 设计依据 5 2.3 规划设计主题与设计原则理念 5 2.4 项目规划设计方案 8 第三章 项目市场背景研究 10 3.1 投资环境分析 10 3.2 市商业、酒店、写字楼、Townhouse市场分析 14 第四章 项目营销策划方案 24 4.1 项目板块定位 24 4.3 项目宣传推广方案 25 4.3 营销推广费用预算 27 4.4 项目的销售和经营 29 第五章 项目工程建设进度 31 第六章 投资估算及资金筹措 32 6.1 估算依据 32 6.2 估算范围 32 6.3 估算说明 32 6.4 投资估算结果 35 6.5 资金筹措 35 第七章 财务评价及效益分析 36 7.1 估算依据 36 7.2 基础数据的选取 36 7.3 销售收入估算 37 7.4 销售成本估算 38 7.5 经济效益分析 38 7.6 盈亏平衡分析 39 7.7 敏感性分析 40 7.8 财务综合评价 41 7.9 环境效益分析 41 7.10 社会效益分析 41 第八章 风险分析 42 8.1 风险分析 42 8.2． 投资风险的控制 43 第九章 研究结论与建议 44 9.1 研究结论 44 9.2 项目建设 44 第一章 总论 1.1 项目概况 项目名称：SHOPPING MALL（暂定名） 投资方：担保有限公司 开发商：房地产开发有限公司（暂定名） 商业管理：商业管理有限公司 设计单位：中国建筑设计研究院 1.1.1项目介绍 SHOPPING MALL位于中国山东省市河东新区商业娱乐区N7-06、07、08、09地块，大型综合性一站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体shopping mall、五星级豪华酒店、5A级写字楼、townhouse别墅，占地面积内红线209239平方米（314亩），外红线291152平方米（437亩），总建筑面积30万平方米，总建筑面积30万平方米。项目定位市及周边地区高端市场，建成后将成为市乃至山东省形象工程、标志性建筑。 1.1.2 区域状况 项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于老城区与经济开发区之间，西起岔河风景区，东至新兴路（含金融一条街），北起花园路，南至东方路南侧6号到路线，总面积10平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新区为统一规划建设区域，新区内建有大学城、商务中心、文化中心、行政中心、集中绿地，自然和人文环境较好，地理位置优越。 1.1.3项目四至 地块东至新兴路、南至新河路、西至河东大道、北至16号线，土地面积209239平方米，矩形，形状规则，可利用程度好。 1.1.4项目技术参数 占地面积：内红线209239平方米（314亩）、外红线291152平方米（437亩） 总建筑面积：30万平方米 其中 单体shopping mall：15万平方米 五星级豪华酒店：5万平方米 5A级写字楼：5万平方米 townhouse别墅：5万平方米 经营方式：大型shopping mall、5A级写字楼、townhouse别墅以销售为主，五星级豪华酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 1.2 项目建设背景 市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。“波及”和拉动当地以上行业发展； 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所； 可直接或间接带动提升60多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大； 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用； 项目开发成功，每年将会向政府缴纳各种税金达1亿元； 本项目的建设将为人民带来全新的体验式消费理念。 1.3 财务分析 1.3.1 计算依据 营业税率：5.5% 所得税率：33% 销售费率：3%(以销售收入为基数) 折现率：12% 贷款利率：9% 开发周期：4年 1.3.2建设投资 总投资: 184233.54万元 建筑面积: 30万平方米 单位建筑面积投资: 5988元/平方米 1.3.3资金来源 本项目总投资184233.54万元。项目实现滚动开发作需资金投入约7.3亿元，资金来源：自有资金、机构投资、银行贷款、民间投资方式筹措解决。 1.3.4 财务指标 税后利润: 63837.73万元 财务净现值: 12459.5万元(折现率