都江堰市区核心区预可行性研究报告.doc

都江堰市区核心区 预可行性研究报告 第一章 总论 4 一、项目概况 4 二、本课题研究的程序 6 三、本课题研究的依据 7 四、可行性研究结论与建议 8 第二章 区域概况与项目概要 14 一、 区域概况 14 二、项目概要 16 第三章 游赏方式评价 21 一、游赏方式结构简介 21 二、综合评价 22 第四章 开发主体评价 24 一、介绍 24 二、评价 25 第五章 市场分析与预测 26 一、现有基本游客结构 26 二、市场趋势分析 27 三、项目建成时市场容量与游客结构 28 第六章 商业模式评价 30 一、商业模式的特点 30 二、商业模式的弱点： 35 第七章 场址条件分析 36 一、场址位置 36 二、占地面积 36 三、地形地貌气象条件 36 四、工程地质水文地质条件 37 五、征地拆迁 37 六、交通运输条件 37 七、水电等供应条件 38 八、环境保护条件 38 第八章 工程工艺要求及方案选择 39 一、本项目主要建筑物及设施配置依据 39 二、项目总体规划方案 39 三、建筑方案 39 四、主要技术经济指标 40 第九章 环境影响评价 42 一、影响环境因素分析 42 二、环境保护措施 42 三、环境保护设施与投资 44 四、环境影响评价 44 第十章 安全消防 46 一、危害因素及危害程度分析 46 二、安全消防设施 46 第十一章 组织管理、人力资源管理 47 一、组织管理构架 47 二、人力资源管理 50 第十二章 项目总投资估算 53 一、投资估算依据 53 二、建设投资估算 53 三、投资估算表 53 第十三章 融资安排 56 一、都江堰项目的融资来源 56 二、都江堰项目的融资流程构想 58 三、关于未来上市的主体 59 四、都江堰项目的投资安排 60 第十四章 财务预测及评价 62 一、 拆迁成本估算 62 二、商业房产销售估算 62 三、自营项目估算 66 四 开发商经济效益分析 70 第十五章 社会效益评价 76 一、区域开发项目对社会影响分析 76 二、项目与所在地区互适性分析 77 第十六章 风险分析 79 一、财务风险分析 79 二、开发运作风险分析 79 三、市场风险分析 79 四、竞争风险分析 80 五、行业风险分析 80 六、法律、政策风险分析 80 附件 开发运作计划提纲 81 都江堰市区核心区项目 预可行性研究报告 第一章 总论 一、项目概况 都江堰市是四川省的县级市，隶属于省府成都，位于成都市区西北约55公里。都江堰市是川西地区进入成都平原地区的第一座经济重镇，作为国家历史文化名城，因世界文化遗产－都江堰水利工程（即都江堰景区）而闻名遐迩。 都江堰市山水相依，自然环境条件优越，曾获得过首届中国人居环境范例奖，以及联合国“迪拜国际改善居住环境良好范例”奖。整座城市以都江堰景区为轴心，沿岷江及其支流而建，呈扇形结构。随着自身以及成都综合实力的不断增长，近年来，都江堰市的城市建设也有了显著的发展，并突出表现在城市新区的建设方面。 由于城市地位的提升，以及城市发展潜力的日益突显，日前，都江堰市已被确定为四川省中小城市实施“城市经营”理念的重要试点城市，紧邻都江堰景区的旧城改造问题因此显得迫在眉睫。 同时，都江堰市也明确提出了实施“城市历史文化复兴工程”的理念，与“城市经营”紧密关联。可见，能否通过旧城改造，振兴、升华城市特有的历史文化积淀，打造新形态的城市功能结构，将是都江堰市谋求更大发展的决定性因素之一。 本次研究项目位于都江堰城市轴心，紧邻都江堰景区，占地592亩，属于旧城范围，是都江堰的城市核心区，也是都江堰城市历史文化复兴工程的核心项目。 本项目充分利用各方面优势，拟建设成为一个以水文化为核心，以都江堰本土文化、四川天府文化为依托，以主题休闲和特色游憩为主题，兼顾观光、娱乐、度假、购物、会议功能的生态城市型文化休闲中心区。即“水生态城中城”，并命名为“天府水镇”（暂定名）。 通过持续开发与系统运营，天府水镇将成为四川旅游的必游景区、成都的特色休憩中心区SCRD（Special Center Recreation District），针对外地旅游市场、成都休闲度假及商务会议市场，以及本地消费市场的综合需要，创造城市－自然－人类和谐互动的局面，在创造极大商业价值的同时，以期获得最佳的综合效益。 天府水镇中包括历史文化街区、景观文化广场、沿江商业休闲区、主题博物馆、特色美食城、高星级酒店、产权公寓酒店、会议中心、度假别墅等，实为一个系统化的旅游及商业地产区域。 天府水镇的成功在于它能否被视为都江堰市的城市中心板块，大成都的特色旅游商业板块进行运作。因而，它将通过整体性打造，创造各单体项目的互补与关联性，提升与完善城市核心功能结构―