大丰市项目可行性调研及分析报告.doc

大丰项目可行性调研及分析报告 目录： 大丰市概况： 城市发展情况； 城市经济发展水平； 城市住房水平。 项目概况： 宗地位置： 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面状况； 地面现有居民情况； 地质情况。 项目周边情况 项目所在区域位置及自然条件； 项目周边物业发展情况； 项目区域交通环境、交通状况； 项目周边的社区配套。 市场分析： 一、区域住宅市场成长状况： 区域住宅市场简述； 区域住宅市场各项指标成长状况。 二、区域内供应产品的集合特征： 1、区域内表现较好个案状况； 2、分析：本案在区域市场内的机会点； 3、结论。 三、物业类型、户型、面积设计建议。 五、投资收益分析： 1、成本预测： 2、税务分析： ①、营业税及附加税； ②、所得税； ③、土地增值税。 3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）； 2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标； 3）、项目开发各期的利润体现； 4）、敏感性分析。 4、项目资金预测： 1）、资金投入； 2）、资金回款计划； 3）、资金需求计划。 六、项目SWTO分析 1、优势； 2、劣势； 3、机会； 4、威胁。 七、项目开发可行性建议及市场定位 1、项目开发可行性建议； 2、项目市场定位； 1）、项目规划定位； 2）、项目消费群体定位； 3）、项目价格定位。 壹·大丰概况 一、城市发展情况： 大丰是珍稀动物麋鹿的故乡，拥有世界上最大的野生麋鹿自然保护区，是中国精选的15个生态旅游景点之一。大丰是新兴港口城市，正在建设中的大丰港是江苏省东部沿海中部唯一的深水大港，一期工程两个万吨级码头基本竣工，明年上半年通航，建成后的大丰港将成为年吞吐量1000万吨的国际性中型商业港和国家一类开放口岸。 大丰市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。 二、城市经济发展水平： 2003年实现ＧＤＰ105.2亿元，比上年增长12.5%；实现财政收入6.3亿元，比上年增长23.6%；在苏北首家实现镇镇财政收入超千万；城乡居民储蓄总额53亿元，人均比上年增加1000元。首次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，列第92位。城镇居民人均可支配收入6700、农民人均纯收入4785元，同比分别增长7.6%和7.1%。经济结构进一步优化，三次产业结构比例调整为27.5:40.3:32.2。大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰人文荟萃，是中国四大古典名著之一《水浒》作者施耐庵的故里。大丰交通便捷。距盐城机场50公里，境内新（沂）长（兴）铁路已投入运营，国家一类口岸——大丰港是国家“九五”规划的苏中沿海中心港，两个万吨级码头于2004年建成通航。沿海高速公路已建设，3小时内可达上海、南京。中等城市的框架已经构成，市区各类设施配套齐全，是“江苏省文明城市”。 大丰市现有的商品房物业多为多层，目前部分小高层市场正在开发，瑞城国际苑上海花园都规划了很大一部分小高层建筑（上海花园在规划中有44071平方小高层），高层物业在大丰目前还是个空缺，别墅的发展情况不太理想，只有上海花园在规划中有14517平方连体别墅，因为当地人认为别墅和自建的私房没有太大区别，而且面积大总价高，大部分消费者不能接受。 目前，大丰市新开发的住宅房价格基本保持在1600-1800元/平方米之间。 近几年，国内房地产市场的快速发展对于大丰市的影响很大，02年大丰住宅市场平均价格1200元/平方，到03年十月份之前还是保持在这个基础之上，03年十月以后大丰市的房价上涨幅度迅猛，到现在为止，市内住宅最高价已达到2700元（瑞城国际苑小高层），平均价位还保持在1700元左右。当前大丰市民普遍认为房价太高，但住房需求率还是很高，这从到锦绣东方苑看房的人群可以看出。而据观察，到浦江名苑和瑞城国际看房问价的人则寥寥无几，原因分析如下： 锦绣东方苑的价格还未确定，客户群体抱有一定低价的期望； 浦江名苑、瑞城国际的定价太高，吸引不了顾客。 九、项目区域交通环境、交通状况； 项目所在区域虽然位于大丰市新区，但距离市区并不远，距市中心商业最繁华处仅仅相距1800米，与项目相临的几条路都是大丰市的主要通道： 常新路：建于2004年，路宽53.25米,包括三条绿化带； 工农路：大丰主要商业通道,宽14.5米,项目所在地的工农西路正在改建过程中,届时也将改建成14.5米宽,并增加两条绿化带； 健康路：项目所在地路段于今年刚改建完成，宽2