天津滨海浙江大厦可行性研究报告-60页-2007年.doc

滨海浙江大厦可行性研究报告 天津滨海浙商投资控股有限公司（筹备组） 2007年1月  目 录 第一部分：项目概况 1 第二部分：项目开发可行性研究分析 4 一、项目开发背景 4 二、项目立地环境分析： 20 三、项目市场分析： 32 四、项目开发方案： 46 五、项目财务测算： 56 六、风险分析： 58  第一部分：项目概况 滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤海、辐射“三北”，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区”。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南”）。 “响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，“滨海浙江大厦”是10个签约项目之一。“滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。 滨海浙江大厦效果图 项目名称： 滨海浙江大厦 项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司 项目建设内容： 占地面积1.99万平方米，规划建筑面积12.95万平方米。拟建成集SOHO、公寓、裙楼商业于一体的建筑群。 第二部分：项目开发可行性研究分析 一、项目开发背景 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极”。 目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈国家统计局公布的最新数据显示2005年，我国国内生产总值达到182321亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其GDP总量分别达到4926.90亿元、2000亿元、1600亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国10%多一点的人口创造了占全国%的地区生产总值。 （1）经济社会发展水平 从GDP水平看，长三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，江浙沪人均GDP为全国水平的1.85倍，广东2.84倍，京津冀为2.05倍，排序相反。 （2）开放度 在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额的37.31％，珠三角为4110亿美元，占全国总量的29.35％，而京津冀仅为1925亿美元，占13.75％。外商直接投资方面，江浙沪为263亿美元，占全国实际吸收外资总量的42.4％，广东115亿美元，占18.5％，而京津冀为159亿美元，占25.6％。总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析，我们主要的判断为： （1）长三角无疑为全国经济社会最为发达的地区，不但人均GDP全国第一，而且开放度、创新能力也是名列前茅，表明这一区域经济实力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。 （2）珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特征明显。进出口总额接近江浙沪二省一市，能力超强。 （3）京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这一区域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系在2005年以前也是比较松懈的，京津冀并没有明显地体现出区域整体性运作、协作联系的特征。 但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用明显，特别是深圳，GDP占珠三角的总量27%，浦东仅仅185万人口，GDP占长三角的6.2%。同时，天津滨海新区在这方面也同样表现出突出的优势，人均GDP在2005年首次超过浦东，占京津冀经济圈总量的8.7%,体现了良好的发展态势。 正如浦东对应长三角、深圳对应珠三角，一个经济圈的形成和发展离不开强大的拉动力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两大经济圈发展的引擎。当党的十一届五中全会将“加快天津滨海新区的改革开发纳入国家总体发展战略”中，天津滨海新区成为中国第三个经济圈——京津冀经济圈的发展引擎。 滨海新区投资比较分析： 2．1天津滨海新区的基本情况： 天津滨海新区 开发建设滨海新区，是1994年天津市委、市政府积极落实党中央、国务院改革开放的战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战略高度，结合天津实际做出的一项跨世纪发展的战略决策。经过全市上下