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第十章 租赁合同 第十章 租赁合同 一、租赁合同的概念 出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、租赁合同的特征 1．租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。 2．租赁合同是双务、有偿合同。 3．租赁合同是诺成合同。 第十章 租赁合同 三、租赁合同中出租人的义务 　　1．交付出租物。 　　2．在租赁期间保持租赁物符合约定用途。 　　3．物的瑕疵担保。 　　4．权利的瑕疵担保义务。 第十章 租赁合同 四、租赁合同中承租人的义务 　　1．支付租金。 　　2．按照约定的方法使用租赁物。 　　3．妥善保管租赁物。 　　4．不得擅自改善和增设他物。 第十章 租赁合同 5．通知义务。在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要；(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。 6．返还租赁物。 第十章 租赁合同 五、承租人的转租权 承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。 第十章 租赁合同 买卖不破租赁 　　合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。 六、租赁合同的特别效力 1.承租人优先购买权。 (1)仅限于房屋租赁场合; (2)出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承人; (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张该房屋买卖无效; (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者. 第十章 租赁合同 2.优先承租权。 优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。 案例1 2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时 第十章 租赁合同 间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题： 1.如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2.别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3.甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？ 4.丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 第十章 租赁合同 七、租赁物的风险负担 1、租赁物的风险负担 由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，由物的所有人负担风险。此为标的物风险负担的一般原则。  第十章 租赁合同 2、租金的风险负担 因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引起致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。依据《合同法》第231条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。可见，租金的风险由出租人负担。 * *