世联北京独栋别墅产品线和产品研究讲解.ppt

北京独栋别墅产品线和产品研究 世联研究理论 北京独栋别墅产品线 小独栋别墅产品发力点和设计建议 选取北京、上海别墅市场中的典型小独栋别墅产品进行研究 本项目中的小独栋别墅的发力点 小独栋别墅设计要点 小独栋别墅产品设计建议 小独栋别墅产品设计要点 如何做到“小空间·大感受” 入户处理-户外 室外空间感受 别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感； 手法一：入户门廊 手法二：院门 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔； 入户处理-室内（玄关和吹拔） 室内空间感受 小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。 客厅挑空 室内空间感受 小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度， 主要功能空间的大面积观景窗 内外空间交流 小独栋产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感，特别是将窗与室外花园的景致结合，形成内外空间的交流。 在满足保温和建筑结构的前提下尽可能的选择大尺度窗，通过窗的大尺度提高对客厅、起居室等主要功能空间的尺度感受。 小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室 小独栋别墅主要功能空间面积建议二层 扩大主卧室与起居室空间面积，缩小其他功能空间 室内空间感受 独立主卧区 室内空间感受 主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法： 方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室； 方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要； 赠送地下室、半地下室 室内空间感受 小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。 赠送地下室或半地下室，对关注总价的小独栋客户极具吸引力。 地下室功能与面积 景观内庭院 室内空间感受 景观内庭院虽占据了10平方米的室内面积，但却成为一个功能空间，既可观景，又增加了别墅内部的横向空间交流，扩大了可视范围，实则扩大了使用空间感受。 下沉式庭院 室外空间感受 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 从目前市场在售项目的销售情况看，下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。 下沉式庭院 室外空间感受 小独栋别墅的位置 组团式排布-内庭院布置 小独栋产品的核心竞争力为独栋的产品形式+低总价，因此小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有； 建议小独栋别墅产品采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间。 案例：纳帕溪谷小户型布局 小独栋别墅推荐户型1 小独栋别墅推荐户型1 小独栋别墅推荐户型2 小独栋别墅推荐户型2 小独栋别墅推荐户型2 小独栋别墅推荐户型3 小独栋别墅推荐户型3 小独栋别墅推荐户型4 小独栋别墅推荐户型4 小独栋别墅推荐户型5 小独栋别墅推荐户型5 高级独栋别墅产品研究及设计建议 户型设计要点 户型设计要点 户型设计要点 首层功能空间面积建议 二层与地下室功能空间面积建议 产品的使用细节 大面积会客厅 细节的使用价值 高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅面积应达到70-80平方米的规模。 客厅挑空处理 细节的使用价值 根据对西山美庐来访客户的调查，客户在对比过不同客厅处理户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。 挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 厨房与餐厅 细节的使用价值 厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；客户访谈显示，有别墅居住经验、特别是海外生活经历的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于： 厨房与餐厅 细节的使用价值 主卧室区 细节的使用价值 多处挑空处理 细节的使用价值 入口处设置大气的玄关 大面积、落地采光窗 细节的使用价值 例如优山美地B3区业主认为现居别墅的各个房间的窗户均偏小，特别是客厅和主卧室。客户认为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。 主卧室大面积观景窗 细节的使用价值 客户对采光窗的细节要求 细节的使用价值 特殊功能空间成为普遍要求 细节的使用价值 大面积私家庭院 细节的使用价值 多重庭院 细节的使用价值 多重庭院包括： 前院 后院 侧院