房地产限购令下的法律问题透析论文.doc

引言 近年来，随着我国经济的高速发展，土地财政的日益加剧、银行业的宽松性房贷经济行为以及房屋需求量的快速增长等，势必造成土地价格疯涨房地产过热的局面。房价的过快增长不仅严重影响了人民生活水平的提高，同样也对我国经济的健康发展和社会主义市场经济秩序造成的冲击。为了抑制房价的过快增长，2010 年以来，从中央到地方陆续出台了多项调控政策，其中限购令是一项重要内容。从2010年的 “新国十条”限购令正式出台，到如今“新国五条”的颁布，无不显现我国政府对国计民生的关注和注重社会公平的执政之风。房产限购令的实行有效的贯彻了我国宏观调控政策，对其抑制房价的初衷起到了明显的效果。同时也引发了大量的法律问题：首先，学者对限购令的合法性和合理性存在较大的争议，限购令法律性质的认定、购房户籍的限制是否违反法律面前人人平等的宪法基本原则以及政府直接干预房地产交易是否合法等都是争议的焦点；其次，合同效力认定存在较大争议，限购令的实施对房屋买卖合同的法律效力的认定，对违反限购令的房屋买卖合同的效力应以不可抗力、情事变更还是公平原则予以认定比较模糊；再次，其引发了大量婚姻财产纠纷问题，购房者为了规避限购令采取假离婚以购买多套住房以及假结婚以获得购房资格，导致“假戏真做”造成离婚纠纷和财产分割等问题。 这些法律问题的出现，给我国的法学理论研究和司法实践带来了巨大的挑战。基于对上述问题的考虑，本文试图通过对上述问题，结合我国国情以及关于限购令的理论研究现状和司法实践，在充分阐述相关理论基础的同时，综合采用文献文献研究、比较分析和问卷调查的方法进行深入研究，以期对恰当解决房产限购令所引发的诸多问题略尽绵薄之力。 一、限购令的产生、发展及其法律性质认定 （一）产生的背景 改革开放以来，随着我国市场经济制度的不断完善和发展，房地产出现的蓬勃发展的局面，一度成为拉动我国GDP增长的主力军。然而，房地产行业在出色的发挥其推动经济发展作用的同时，也出现了不好的问题：房价过高，且增长过快；房地产开发结构畸形；房产投机性不断增加，虚拟需求膨胀，导致资源浪费和房价虚高；住房保障制度缺乏，居民失去安全感。房地产业种种问题的出现，不仅严重影响了人民生活水平的提高，一定程度上也给我国经济的健康发展造成了严重的隐患。因此，为了抑制房价的过快上涨，促进房价的理性回归，房产限购令应运而生。 （二）限购令发展的过程 纵观我国房地产限购令的发展历程，不难发现其发展过程大致分为三个阶段，三个阶段各有重点，逐步升级： 限购令的产生 2010年4月17日2010 年4 月17 日国务院发布《国发（2010）10号》文，是24月的“国十条”、 2011年1月的“新国八条”指国家行政机关针对不特定管理对象实施的制定法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为，其行为形式体现为行政法律文件，其中包括规范文件和非规范文件。的合法行政行为。 因此，在法律的视角下限购令完全符合抽象行政行为的构成要件，属于抽象行政行为。 二、认定限购令下合同效力的基本原则简析 （一）情势变更原则的起源和发展 通说认为，情事变更原则起源于12、13世纪注释法学盛行的情势不变条款，该理论认为只要契约基础的事情不发生变化，契约效力就不会改变。反之，如果契约的基础不复存在，契约的拘束力也随即丧失。情事变更原则的确定和发展经历了一个曲折复杂的发展过程，从简单的契约基础论，到情势变更理论的出现，再到情势变更原则在两大法学系的确立和发展。情势变更由一个简单的条款到一个用于解决契约严守原则无法解决的契约履行难题的合同法基本原则，是法学的进步是人类文明不断发展的一大创举。为当今合同法理论研究和司法实践奠定了重要的理论基础，有力的推动了社会科学的进步和发展。 （二）情势变更与不可抗力的界定 2009年最高院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了，当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对于当事人一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 根据我国《民法通则》107条和《合同法》117条的规定，不可抗力是一项免责条款，指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。。此外，二者的实现途径也不尽相同，不可抗力具有明确的法律规定，实现相对简单。而情势变更则比较模糊，且认定极为复杂，也注定了其适用程序较为严格，必须通过法院严格审查给予认定。 三、房产新政对房屋买卖