第1章案例-投资的税收筹划案例.pptVIP

税收筹划案例之 “烂尾楼”的处置 案例 某市达兴公司为一家房地产开发公司， 系某集团企业的下属子公司， 于2006年在该市的繁华地段投资兴建一座标准的普通住宅楼。 当土建工程和外装饰进行完毕， 进入内部设施安装的时候， 企业的资金供应出现了重大问题， 如果要将工程全部完工， 还需要再追加投资额1000万元。 目前该在建的项目（住宅楼）因为资金状况堪忧，已经停工， 母公司要求尽快处置该“烂尾楼” 。同时有一笔5000万元的银行贷款到期， 董事会准备将A项目变现， 企业财务资料显示， A项目的拿地成本为3000万元， 已经发生的房地产开发成本为1000万元， 房地产开发费用550万元（其中可分摊的利息支出197.5万元）。 经中介机构评估价格为8000万元。 目前有以下四个方案： 方案一： 将“烂尾楼”转让给银行， 以抵偿所欠的债务， 经协商， 银行只愿意以成本价4550万元的价格接受。 方案二： 由于此烂尾楼地理位置较好， 经协商将“烂尾楼”按8000万元直接出售给当地某房地产开发企业。 方案三： 将“烂尾楼”以8000万元的价格作股份，与集团另外一家子公司共同投资一个大型零售商场。 母公司为其偿还债务， 并约定以商场利润分红向母公司偿还借款。 方案四： 以“烂尾楼”资产注册一家公司， 然后将这家公司以8000万元的价格整体出售当地某房地产开发企业。 从税收筹划的角度来看， 以下四个方案税负分析如下： 方案一： 开发公司以成本价格4550万元转让给建设银行， 以抵偿所欠的债务， 实际上就是将该“烂尾楼”以4550万元的价格出售给建设银行， 则房地产开发公司涉及什么税种呢？ （1）营业税税率5%， 营业税 ＝4550×5%＝227.5（万元）； （2）城建税税率7%， 教育费附加税率3%， 城建税及教育附加费 ＝227.5×（7%+3%） ＝22.75（元）； （3）土地增值税： 公司土地开发成本为4550万元， 而转让价格也为4550万元， 没有产生土地增值税， 不存在缴纳土地增值税问题。 （4）企业所得税税率25%。 假定无纳税调整项目， 企业转让不动产取得转让收益， 应缴纳企业所得税。 但在本例中，由于按成本价转让， 故不会产生转让收益， 应纳税所得额（或会计利润）小于0。 （5） 净利润 ＝4550－4550－227.5—22.75 ＝－250.25（万元） 所以也不缴纳企业所得税。 在方案一条件下， 房地产开发公司处理“烂尾楼” -合计需缴各项税金250.25万元， 实际亏损250.25万元。 方案二： 将“烂尾楼”按市场价8000万元直接出售给当地某房地产开发企业。 房地产开发公司涉及各项税金如下： （1）营业税 ＝8000×5%＝400（万元）； （2）城建税及教育附加费 ＝400×（7%+3%）＝40（元）； （3）土地增值税： 地价款＝3000（万元） 房地产开发成本＝1000（万元） 房地产开发费用：《条例实施细则》规定， 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按地价和开发成本合计计算的金额之和的5%以内计算扣除。 本案例，利息支也可分摊计算。 房地产开发费用 ＝（3000+1000）×5%+197.5 ＝397.5（万元） 可扣除的税金 ＝400+40＝440（万元） 加计扣除项目：《实施细则》规定， 对从事房地产开发的纳税人可按地价款、开发成本计算金额之和，加计20%的扣除。 加计扣除项目 ＝（3000+1000）×20%＝800（万元） 可扣除项目 ＝3000+1000+397.5+440+800 ＝5637.5（万元） 土地增值额 ＝8000－5637.5＝2362.5（万元） 增值率 ＝2362.5÷5637.5＝41.911%， 按《实施细则》规定， 建造普通标准住宅出售， 其增值额未超过扣除项目、金额之和20%的，予以免税。 超过20%的， 应就其全部增值额按规定计税。 由于增值率大于20%，故征土地增值税。 土地增值税 =2362.5×30%＝708.75（万元） （4）企业所得税： 假设无其他调整项目 净利润＝ [8000－（3000+1000+550）－440－708.75] ×（1－25%） ＝1725.94（万元） 注意：800不再加扣，550有所增加。 在方案二条件下， 公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金 ＝440+708.75+[8000－（3000+1000+550）－440－708.75] ×25% ＝1724.06（万元） 房地产公司取得转让收益1725.94（万元） 方案三： 房地产开发公司将“烂尾楼”按