惠阳房地产市场分析暨项目价格定位报告(41p).docVIP

惠阳房地产市场分析 暨项目价格定位报告 联冠地产 2007年6月16日 目 录 第一部分 惠州惠阳经济及城市发展概况 2 一、 惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确 2 二、 惠阳经济增长强劲 5 三、 惠阳城市发展速度加快，新的经营发展理念确立 7 四、 深圳东进策略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济发展基础 9 第二部分 惠阳房地产市场分析 11 一、 惠阳区房地产市场概况 11 二、 中心区主要在售楼盘分析 18 三、 惠阳房地产市场展望 26 第三部分 项目价格定位 28 一、 项目所在区位 28 二、 项目目标客户群分析 29 三、 项目价格定位 33 第四部分：财务及敏感度分析 37 第一部分 惠州惠阳经济及城市发展概况 惠州经济增长良好、惠阳核心地位明确 惠州地理位置优越，自然资源丰富 惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市距离香港最近的城市，是珠三角经济区和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、66镇13街道1民族乡480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年。900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有6处被列入国家、省风景名胜及自然保护区,拥有“岭南奇山”——罗浮山，“北回归线上的绿洲”——南昆山，“东方夏威夷”——巽寮湾，“苎萝西子”——惠州西湖，还有全国特有的海龟自然保护区等。目前全市已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及发达通信系统构成的立体交通和通信网络。2006年，惠州市实现生产总值937亿元，比上年增长16.5%，创下1998年以来增长新高，与2002年相比，4年年均增长（下同）14.9%。外贸出口120亿美元，增长12.6%，年均增长19.5%。4年累计实际吸收外商直接投资40.4亿美元，引进世界500强企业14家。 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 230.43 271.84 318.57 356.01 392.37 440.35 480.31 522.86 590.98 685.1 803.9 市区 62.53 78.02 88.81 103.04 113.77 137.51 145.25 196.68 263.77 303.6 354.22 资料来源：惠州统计局 附表：惠州市人均GDP 单位：元 全市 合计 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 9,089 10,537 12,099 13,272 14,483 16,025 17,207 18558 20758 23642 26834 市区 19,743 23,764 26,183 29,263 31,411 35,125 38,211 42183 46038 51024 54800 资料来源：惠州统计局 投资、消费总量增长惠阳名列前茅 2006年，惠州固定资产投资总量及社会消费品零售总额快速增长，惠阳增长速度排惠州各区县前列。由于惠阳区历史投资总量与社会消费品总量基数大，占惠州比例份额较大，加上增长速度较快，对目前主要以固定资产投资与以消费品为主的内需增长作为拉动惠州经济发展的核心策略的惠州来说，对其经济发展贡献率较为突出。 固定资产投资增长名列第二。分县（区）看，各地的全社会固定资产投资增长分别为：惠城区33％、惠阳区41.2％、大亚湾区-58.6％、惠东县18.7％、博罗县45.8％、龙门县-13.3％。 社会消费品零售总额增长名列第一。分县（区）看，各地的社会消费品零售总额增长分别为：惠城区18％、惠阳区20％、大亚湾区20.1％、惠东县15.6％、博罗县18.6％、龙门县19.5％，显示除惠东县外，各县（区）的消费增长普遍较快，惠阳区自9月以后消费的增幅也突破20％大关，与大亚湾区齐头并进。 从数据显示看，惠阳区固定资产投资增长率名列惠州各县区第二，仅次于博罗县；社会消费品零售总额增长速度与大亚湾齐头并进。由于博罗县历年固定资产投资额较低，大亚湾作为刚刚开发的石化数码基地，消费品零售额基数较小，占惠州总量比例比较小，随增长速度快，但对惠州整体增长的影响较小，而惠阳区基数大，增长速度迅猛，对惠州固定资产投资与社会消费品总额增长率贡献较大。 惠州整体发展规划强调三区，惠阳中心地位明确 惠州城市近期建设目标是奠定和