商业小区房地产开发可行性研究报告.docVIP

第一部分 项目总论 1 项目概况 1.1项目名称： ****商住小区 1.2建设单位： ****房地产开发有限公司 1.3项目地点： 本项目选址于****霞阳镇****村。 1.4项目单位基本情况： ********房地产开发有限责任公司成立于200７年12月12日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工20人，其中：工程师2人，助理工程师7人。 经营办公地址：****霞阳镇霞阳路。 公司注册资本：伍佰零壹万元人民币。 该公司自成立以来，已开发房地产项目投资规模达48000平方米，投资近20000万元。根据公司2009年会计年报情况来看，该公司资产总额546万元，其中：固定资产44万元、流动资产502万元，全年实现经营收入500万元，利润42万元。资产负责率1.3％，流动比率72.9％，销售利润率16.67％。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。 1.5项目概况： 1.5.1建设内容与建设规模 小区规划占地平方米，建筑占地平方米，总建筑面积平方米。 1.5.2进度计划 预计开发周期为，即20年月2011年月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措 1）项目估算总投资 项目估算总投资万元。 2）资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金项目申报单位自有资金商品房预售银行按揭贷款筹集。 1.5.4主要技术经济指标 项目主要技术经济指标详见表1-1。 利润总额 万元 所得税 万元 净利润 万元 投资利润率 % 投资利税率 % 投资回收期 年 建设工期 月 1.6研究工作依据 1）《****城总体规划2006－2015》； ）****国民经济和社会发展十一五规划； ）《投资项目可行性研究指南》（2002）； ）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）； ）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 项目提出的背景及理由 ****位于湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村202个，村通公路率达99%；累计通电话村达201个，村通电话率达95%；新建移动基站12个，开通15个乡镇移动通信；村通广播电视率达96%。工业发展迅速。实现工业总产值27.5亿元，增长25.8%，其中规模以上工业总产值18.8亿元，增长34.3%。“1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至56家,产值过亿元企业达3家。新投产电站11座，新增装机容量1.3万千瓦，全县总装机容量达19.93万千瓦。 2009年，围绕又好又快、进位争先战略目标，坚持目标、速度、标准要求，干事创业，锐意进取，实现地区生产总值22.亿元，增长1.6%；财政收入2.6亿元，增长2%；完成全社会固定资产投资24.7亿元，增长62.1%；社会消费品零售总额7.13亿元，增长22.2%。城镇居民人均可支配收入12574元，增长11.9%，农民人均纯收入6602元，增长10.3%。2009年，****房地产市场十分活跃。在推进“东扩北展”，加快西城区、新城区建设战略的推动下，城市建成区面积突破区5.4平方公里。推进旧城改造，完成拆旧建新1.2万平方米，房地产开发面积、商品房销售面积分别增长7.3%和60.1%，全县住宅建设新开工面积30.28万平方米，竣工面积12.1万平方米，完成投资1.48亿元。小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着房地产的红火，城区住房均价不断攀升。2009年底，城区住房均价为1507元/平方米，预计2010年均价将达到1650元/平方米。 根据****城市规划，十一五期末，城区计划建成经济适用住房0.4万套，拆迁安置住房0.85万套。十二五期末，城区人口要达到8万，城区面积达到8万平方公里，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米。城区供水设施建设完备，自来水普及率达到100%。 未来****城区房地产业发展的重力是：围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、商贸商务设施建