建筑设计与房产营销策划1.ppt

梳理国家当前对房地产业的指导方针： 房地产业的主要任务是改善居民居住条件“住有所居”； 调控目的是为了房地产业健康发展，抑制不合理需求； 坚持市场供给与政府保障相结合，以市场供给为主。 要调整住房供应结构，增加保障性住房； 房地产业要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化，取消毛坯房。 分类指导差别化调控 2.房价 房价是否合理，标准之一是“房价收入比”和“租售比”。 房价收入比---是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。 一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6。再扩大居民就难以承受了。 我国各个城市的房价收入比是不平衡的，大中城市房价收入比超过6倍，其中北、上、广、深等的比率都超过了20。 租售比---是指㎡使用面积的月租金与㎡建筑面积房价之间的 比值 。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200之间。 如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现； 如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 厉以宁：改革土地招标制度根治高房价 当前的土地招标制度，出价高者得到土地，会导致地王现象不断出现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。 理想的土地招标制度应该是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的，政府将予以重罚。若能以此解决土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。 房价上升“四大推手” 土地成本居高不下； 人工、建筑材料等价格不断攀升； 投资渠道狭窄，大量社会闲置资金涌入房地产； 持续的流动性过剩， 3.保障房 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房. 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念。主要分为：经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房。 保障房的概念提出：2010.1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给 2011我国提出，未来五年计划新建保障性住房3600万套 2010年590万套保障房建设规模创历年之最（完成？） 2011年保障房建设目标1000万套（完成？） 2012年计划开工建设保障房800万套； 2013年,保障性安居工程建成470万套、新开630万套； 2014年保障性安居工程建设的目标任务是建成480万套以上,新开工600万套以上。 从此房地产市场进入“商品房＋保障房”的双轨制时代。 十二五期间（2011-2015年 ）解决1.08亿人的住房问题。 保障房能调控市场遏制房价，促使房地产市场回归理性。　 资料介绍； 2010年1-11月， 90个重点城市新建商品房上市面积达3.55亿㎡ 。1000万套保障房，按每套60 ㎡ 计，远远超过2010年全年新上市商品房。 “十二五”期间，上海计划新建住宅1.3亿平方米，其中保障房约占总面积的50%、套数约占60%。 2011哈尔滨建保障房4.2万套。 保障房 问题 ： 设计滞后； 质量隐患； 管理漏洞； 资金短板； 政策不周；法制不全； 质量监管 出路：住建部今年将推动出台《城镇住房保障条例》 经济适用住房 是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房以微利价出售。 经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋 经济适用房与商品房不同之处 ?获得土地的方式不同 经济适用房建设用地实行行政划拨免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； ?成本结构不同 ?租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制； ?购买条件和对象不同 经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； ?价格政策不同 经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 廉租房 ????指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金