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惠州市博罗县 石湾项目可行性研究报告 惠州奥晨置业有限公司 二○○七年六月 目　　录 一、项目概况 2 二、项目背景 ——————————————————————————————————— 3 三、项目投资环境与市场研究 4 四、项目开发条件及技术设计方案的分析 12 五、项目SWOT分析—————————————————————————————————12 六、项目规划及定位 15 七、项目开发建设及经营的组织与实施计划 16 八、基础数据说明 19 九、项目投资估算、资金筹措计划 17 十、项目销售收入及利润的估算 18 十一、项目经济效益分析 22 十二、项目评估结果———————————————————————————————— 21 一、项目概况 1、项目名称：龙湾新城 2、项目地点：本项目位于广东省惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧临石湾工业区，距东莞石龙镇仅一桥（石湾大桥）之隔。项目周边环境：东面临两个小型工厂及镇干部宿舍、周边有较多农民自建房，西南及东边有小规模的工厂，北面道路为镇商业街的西端，南面临江（距离江南石龙约十分钟车程），周边规划有物流园区、工业区、生活区、电影院等，市场前景优越。 3、主要经济指标 （1）占地面积：124,194平方米 （2）总建筑面积：297，443平方米（含地下室及架空层面积17,124平方米） （3）容积率：2.26 （4）绿化率：12.7% （5）建筑密度：65.6% （6）总投资：60,205万元 4、投资商简况 项目投资商为惠州奥晨置业有限公司。惠州奥晨置业有限公司于2006年成立，依托投资者在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。奥晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。 惠州奥晨置业有限公司的控股股东广州奥晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使奥晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！ 奥晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。致力于将打造精品楼盘与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。以规模、速度、效益宗旨，有效地提高在市场的竞争力。以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。 奥晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作欢乐、创新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内行业的发展。 二、项目背景 惠州市位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11,158平方公里，总人口约320万人。1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，2003年国民经济增长加快，增速创近五年新高，同比增长达13.9%。人均GDP值为20,758元，增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。2003年市区居民人均可支配收入为元惠州作为门户型城市， 石湾镇位于中国广东省博罗县西南部，毗邻港澳，与东莞和增城接壤，是惠州、东莞、增城的交汇点，素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。全镇辖区面积83平方公里，属亚热带海洋性气候，年平均气温21－22，四季如春，阳光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年无霜。“三冬无雪，四季常花”是本地气候和自然景观的特点。　 石湾镇东距惠州，南至深圳，西达广州均为70公里。石湾大桥、罗浮山东江大桥分别连接东莞石龙、石排镇，距东莞约15公里。镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。水路通过东江航道，上可至博罗、惠州、河源，下可出珠江口至广州、香港等地。镇内有年吞吐量50万吨的石湾集装箱码头，货轮可直达香港，货物进出口运输十分便利。石湾镇下辖12个管理区和一个居民委员会，47个自然村。总人口10万余人，常住人口4.33万人，外来劳工多达5.7万人。石湾新城市规划将