都市环境改善的几个方法-财团法人台北市北投文化基金会.doc

第三章 都市環境改善的幾個方法 係預測25年後的需求所作的規劃，但是都市計畫預期的結果與都市實際發展的情況可能有差距，因此至少每5年需要辦理一次「都市計畫通盤檢討」，適當調整都市計畫內容，使都市計畫與實際發展狀況一致。都市計畫通盤檢討會針對舊有建築物密集、畸零破舊，有礙都市景觀、影響公共安全，必須拆除重建、就地整建或是特別維護之地區，進行全面的調查與分析，以作為劃定都市更新範圍的參考。 都市更新是依據都市計畫所形成，兩者有上下位的關係；但都市計畫與都市更新卻也是相輔相成的，都市計畫在創造多數人的公共利益，也考量少數人的權利價值；都市更新是串聯公部門都市計畫藍圖與民間開發計畫的橋樑，可以彌補都市計畫的不足，換句話說，都市更新是一種手段、一種方法，而非最後的目的。 都市更新目的在於促進都市土地有計畫之開發利用、復活都市機能、改善居住環境、增進公共利益。換句話說，就是基於整體的公共利益考量，透過設計變更都市環境，將現存的都市區域進行大規模的調整，以適合現在與未來生活與工作的需要，並且及於住宅區與非住宅區的土地利用。具體的實施方式就是土地或老舊建物的拆除重建（興建）、整舊復新或是維護保存的措施，設法使那些受到衰敗威脅的地區復興，保存其歷史與文化價值。 都市更新牽涉到極為複雜的法令，為了討論方便起見，我們有必要對於幾個重要名詞作簡單的解釋： 1.都市計畫地區：實施都市計畫的地區。 2.更新地區：主管機關針對都市計畫地區進行全面調查與評估後，所劃定作為實施都市更新計畫的區域。 3.都市更新事業：指依都市更新條例在更新地區內實施重建、整建或維護的計畫。 4.更新單元：指都市更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。 5.實施者：指依照都市更新條例規定實施都市更新事業之機關或團體。可以是主管機關（政府）、地主、所有權者自組都市更新團體或是地主委託的都市更新事業機構（開發商）。類似一般民間慣稱的「業主」、「甲方」，或是申請建築執照的「起造人」。 在申請或審議都市更新事業計畫時，確定誰是真正負責推動全案事業的實施者非常重要，實施者將要負擔該案事業實施之法律責任。依據目前的都市更新條例，都市更新的發動者可以是政府，也可以由民間發動。 6.權利變換：指更新地區內之土地所有權人、合法建物所有權人、他項權利人或是實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，在都市更新事業計畫實施完成後，按照更新前權利價值或提供資金的比例，分配更新後建築物及其土地或權利金。 都市更新的推動程序 都市更新為完整施行之都市計畫，其推行實施有一法定之辦理程序，重點分為以下幾個階段說明，下面的圖簡單說明都市更新的流程。： 1.都市更新計畫的擬定階段 主管機關可就都市發展狀況、居民意願、原有社會與經濟關係、人文特色等進行全面調查與評估，據以作為劃定更新地區及擬定都市更新計畫之參考。更新地區的劃定可分為一般劃定、優先劃定與迅行劃定。在擬定都市更新計畫時，需提出相關的計畫說明，包括更新地區範圍、基本目標與策略與劃定基準等。更新計畫經都市計畫委員會審議通過便可公告實施。 2.都市更新事業計畫擬定階段 都市更新計畫擬定完成應舉辦公聽會，同時在該管直轄市、縣(市)政府都市更新審議委員會審議之前，該直轄市、縣(市)政府應於各該直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）公所公開展覽30天，並於公開展覽日期及地點登報週知及舉行公聽會。任何居民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管直轄市、縣（市）政府提出意見，都市更新審議委員會予以參考審議。而都市更新也備有許多獎勵措施，以利都市更新的推動。 只有老舊社區的改建才是都市更新嗎？ 國內有許多人認為都市更新就是只把破舊窳漏的社區改建才是都市更新，這種觀點是比較狹隘的看法。都市更新應該不只是都市「化妝師」的功能，所關心的問題也僅不侷限在表面的實質改造。 美國早年的都市更新只重視清除貧民窟，而受到各界的批評。經過40年的發展，今天美國的都市更新開始強調：都市機能的提昇，就業機會的創造、歷史建物的保存與再利用，以及地方財政的改善等。美國加州的社區發展條例的要求也不只是「實質環境的窳漏」，對於「經濟環境的窳漏」也應該進行更新。因此許多廢棄的造船廠、荒置的工業用地及交通樞紐都有重要的更新計畫推動。 因此，目前台灣各大都市進行都市計畫通盤檢討、工業區土地使用變更、港口土地的開發、加油站用地變更、車站地區開發、捷運聯合開發、公有土地釋出、軍營遷移、軍眷村改建等，都可視為都市更新的一環。 容積移轉與生活品質 容積移轉是目前政府最常用在獎勵民間參與都市更新計畫時的誘因，也是作為解決「公共設施保留地」問題的方式之一。而容積移轉一定要先有容積移出區，當然也必須要有容積接收區，而且這些接收區的區位及規模應該都要有增加容積的條件（例如大眾運輸場站附近