房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避87p.ppt

?纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。 “临界点”筹划法 ?某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为100万元，其中40万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。 “临界点”筹划法 ?筹划前 ?转让房地产的收入为1847.3万元； ?应纳土地增值税额为94.71万元； ?实际盈利金额=收入－成本－费用－税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99万元 “临界点”筹划法 ?筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。 ?允许扣除的税金＝1800×5%×（1＋7%＋3%）＝99（万元） ?扣除项目金额合计＝200+900+110+220+99＝1529（万元） ?增值额＝271万元，增值率为17.72% ?实际盈利金额＝1800-200-900-100-99=499万元 “临界点”筹划法 ?虽然售价比原来降低了47.3万元，但实际税后收益反而比原来增加了48.01万元。 ㊣认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。 “临界点”筹划法 扣除项目合理性分析 项 目 指 标 工资、折旧等扣除项目是否合理 固定资产综合折旧率=累计折旧额÷平均固定资产原值×100% 平均固定资产原值=（期初固定资产原值+期末固定资产原值）÷2 工资变动率=（本期工资总额-上期工资总额）÷上期工资总额×100% 预提费用变动率=（本期预提费用-上期预提费用）÷上期预提费用×100% 非经常性损益合理性分析 项 目 指 标 非经常性损益是否合理 非经常性损益变动率=[（本期投资收益+本期补贴收入+本期营业外收支）-（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支）] ÷（上期投资收益+上期补贴收入+上期营业外收支） ×100% 关联方定价合理性分析 项 目 指 标 关联交易定价是否合理 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。 非关联方串谋分析 项 目 指 标 是否存在非关联方串谋 主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100% 赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本月主营业务收入 赊购率=（月末应付账款-月初应付账款）÷本月购进原材料或库存商品 3、主要税种基本法规及优惠政策解读 ?营业税基本法规及优惠政策解读? ?房产税基本法规及优惠政策解读 ?土地增值税基本法规及优惠政策解读 主要税种基本法规及优惠政策解读 营业税基本法规及优惠政策解读? ?营业税优惠政策包括： ①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税 ②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税 ③房地产企业自建自用建筑物免征营业税 ?以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。  土地增值税的清算单位  ?应该进行土地增值税清算的情形： ?房地产开发项目全部竣工、完成销售的 ?整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ?直接转让土地使用权的 ?可以进行土地增值税清算的情形： ?已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 ?取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 ?纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 ?省级税务机关规定的其他情况 土地增值税的清算条件 ?房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、