优势和机会分析.doc

开篇前言： 以“极致”成就“极致者”最美好的献礼；这是“极致”与“极致”邂逅；这是对极致者辉煌一生的最高回报。 对那些创造奇迹的“极致者”，他们更需要一份体现人生价值的非凡礼物，与其成就了跟极致格调合拍的至高享受，倒不如说这是世界对他们的完美回报。 思考原点： 价值符号将形成传播性的市场记忆，即“极致国际公馆” 一般“案名”是一个项目的最大价值形象符号，因此用“极致”对比呼伦贝尔市最贵的公寓和同区域最高端项目的案名。寻找他们背后的价值共性，结合本案的特性挖掘项目最具市场价值的形象符号定性本案在海市豪宅市场中顶级地位。 全市区域高端：中鼎，朗群首府，中央御景 （达到这些楼盘一样形象高度） 周边区域高端：腾阳华瑞、海晨集团、上东城、富强花园、和平花园（做出区域内第一地位） 小结： 顶端豪宅项目主要从入住人群的身份地位和地段优势来定义项目的形象气质。 价值提炼 小区内主要是以中央公园和稀缺景观资源的关系来强化提炼景观豪宅的价值形象。 本案价值叙述-四个最 地段：还是新区最好，最贵，最稀缺最生活的地段。 景观：最大拥有还是最大的城市绿色景观资源-三馆一湖项目 建筑：还是最有价值感受的建筑形成，即：高端公寓，商住两用，精品装修 客户群：全市及呼盟最顶端的人群如果要超越，区内项目达到海市顶级豪宅的市场形象高度，我们必须从这“四个最”入手。 NO1： 最高身份对位+最高建筑品质 NO2： 最大景观价值+身份属性对位 想拥有整个草原的富豪是妄想狂，想拥有一座中央公园的富豪是浪漫的现实主义者。享有呼伦贝尔却不能拥有一片绿洲。我们需要极致公馆与中央公园共流传。 绿洲归来： 城市的绿洲和心灵的绿洲必将归来“三馆一湖比邻，园内丘陵设计成树移植，绿化面积达40%。活水入园，XX公顷的湖面与你的大厅只有一箭之隔，X层式建筑，落地飘窗，层层观湖，在心扉绿洲世界心将重现，当尘埃落定，心灵的彼岸必将重现。直面三馆一湖，现代派建筑为泊心者勾勒一片彼岸美景。奢华者，用浮华恣肆的豪宅示范财富泊心者，在xx国际公寓示范生活。绿洲，水域，欧式风尚，在世俗眼中是稀缺的资源，对泊心者而言是一种生活态度。 周边地理优势 本案位于海拉尔区新区，居政治中心，文化中心，商业中心。南临政府行政办公区，北依“三馆一湖、商业中心”，西临天鹅湾，东临自治区养老院。本案地处交界区，环顾四周地理优势明显。详情看下图 公共交通优势 道路整洁宽敞，学府路、贝尔东大街、满洲里路环于四周、不堵车不塞车，行进至老城区商圈，文化中心不到10分钟，项目规划优势显著。 周边环境预测 1中鼎郎郡 2首府 3中央御景 4腾阳华瑞 5海晨集团 6上东城 7富强花园和平花园 近五年来在新区聚集了一些高档或豪宅别墅项目，已成为新区的影响力。 其具备以下特点： 以上楼盘“扎堆”现象明显；交通及教育配套不完善，生活圈和消费圈；购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报率，但是变现能力不强。 本案内部优势 地块全部被周边高档楼宇群立，保证了本案物业形象的包装优势，物业服务是高档社区软实力的象征，居社会幽闭核心领域，享幽静的尊崇的居住环境。高层围合式设计保证了整个社区开阔的空间感和公寓的私密性。独栋公寓自成一体，与沿街的商业建筑截然分开，即保证了居住品质，又保证了项目推广有更大的灵活性。车位充足，地下车库集中设置于中央绿地之下，社区内部环境优雅，文化效应突出，让人、车、生活独具特色。 绿化优势 中央集中绿地面积1000㎡；园内绿化带为500㎡。地块内移入成年树木，配以休闲养生健身设施，如适当加以利用并具很大推广卖点。 户型优势： 2-9米高部分户型更可达3.05米竞争对手难以匹敌 会所优势 会所功能齐全，满足周边企事业机关单位休闲谈事需求 教育优势 社区内配套幼儿园、小学 开放商优势 实力雄厚，社会美誉度高，本案整个项目基本同期开发，可支持客户信心，削弱延期竣工带来的负面影响，使周边其他开发商无法超越。 三馆一湖投入使用必将使这一区域成为市场卖点 城市改造力度加大，新区开发拓展项目潜力巨大，预计未来3-5年拆迁规模20万㎡，需要大量房源，住户目标高远不乏其中，我们的客户不缺少。 户型选择 到目前为止来看，海拉尔区没有高档精装公寓，项目空白点多，因此在项目选择上有更多的余地。 二、市场威胁 1、开发后2-3年入住，属于远期楼盘，因此会影响业主购买信心。 2、目四周竞争楼盘较多，会影响价格定位，客户资源容易被分流。 3、置最近的天鹅湾还要开发二、三期的项目楼盘，是本案的最强竞争对手。 4、鹅湾的目标客户群和我们相同，必将直接拦截和分流我方的目标客户。 5、边即将入入住的小区价格基本定在3800-5000/㎡之间，影响定价。 三、目标市场分析 1、入高文化的顶