我国产业地产发展大趋势及投资建议专题报告.pdf

中国指数研究院 中国指数研究院 中 国 房 地 产 指 数 系 统 中国房地产指数系统 625402554@ 欧阳 专题：中国产业地产发展大趋势及投资建议2015 年2 月12 日 【报告要点】 1. 产业升级是推动产业地产发展的直接动力，产业地产由生产成本高的区域向生产 成本低的区域转移 2. 我国处在传统制造业向战略型新兴产业转变阶段，产业链条正向研发、设计、品 牌、金融等微笑曲线两端转移，由东部沿海向中西部内陆转移 3. 国内外产业地产优秀案例除了注重产品本身的打造，更注重后期客户网络、服务 平台、管理模式、资金运作、融资创新模式的打造 4. 建议选择国家战略型新兴行业，生产型服务业等附加值高，发展空间大 5. 产业地产逐渐朝“去地产化”发展，资本运作模式将成为产业地产的重要内容 【报告正文】 2014 年以来我国房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，多数城市商业市 场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，绿地、万 科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行 新一轮的产业地产注资活动，非标企业的大量涌入使产业地产竞争更加激烈。同时自贸区 市场衍生的跨境电商、供应链金融等又潜藏着产业地产发展机遇，本文基于国内外产业地 产经营成功经验，在我国产业升级、城镇化进程加快、区域产业利好政策背景下，对未来 产业地产发展走势及投资建议进行探讨。 本报告数据来自CREIS 中指数据 1 中国指数研究院 中国房地产指数系统 专题：我国产业地产发展大趋势及投资建议 1. 国内外产业地产发展历程：产业升级与转移是产业地产的直接推动力，发达国家 产业地产进入成熟发展期，国内正处于工业地产向产业地产转型期 1.1 产业地产历史发展阶段 ：产业地产发展阶段与技术革新密切相关 起源于工业发展带来的规模化生产需求。产业地产的前身为工业地产，最早起步于第 二次工业革命，内燃机的发明以及电力的广泛应用，催生电力工业、石油工业、汽车工业 等新兴产业，衍生了对大规模集中生产的需求，工业地产有了初步发展。 第三次工业革命后工业用地需求量迅速增加，推进产业地产快速发展。上世纪40 年 代，第三次工业革命兴起，原子能、航天、计算机技术等高新技术快速发展，对工业用地 的需求也迅速增加，产业地产由此进入快速发展期。1951 年，被喻为“硅谷之父”的斯坦福 大学工学院院长弗雷德.特曼教授建立了美国第一个科技工业园--斯坦福工业园区，通过将 土地出租给工业企业的方式获取租金收入，此为产业地产的早期雏形。此后，斯坦福工业 园区内入