房屋仲介业效率之研究—DEA之应用.docVIP

房屋仲介業效率之研究—DEA之應用 李春長( 尚瑞國(( 林書正((( 摘要 本文最主要目的在探討直營系統與加盟系統仲介業績效之差異，使用資料包絡分析法來衡量。結果得到除屬於直營系統之信義房屋外，其餘屬於加盟系統之各公司其技術效率值均大於其規模效率值，顯示各該公司之生產無效率主要是受到規模無效率所影響。屬於直營體系之信義房屋其整體效率值最佳，表現績效較好。進一步對各房屋公司之效率值是否具有差異做統計檢定，得到各房屋公司在整體效率和規模效率方面確實存在著明顯的差異。了解到直營體系之信義房屋，其整體效率值和規模效率值明顯的高於加盟體系之其他房屋公司。 關鍵詞：直營系統、加盟系統、資料包絡分析、規模效率、純技術效率 一、前言 近年來，有關於房屋仲介業效率之研究有愈來愈多的趨勢。早期國外有關房屋仲介業效率問題之研究，有Zumpano, Elder and Crellin (1993)；Zumpano and Elder (1994)。他們估計仲介公司之成本函數，以了解是否達到規模經濟和範圍經濟(economies of scope)，其發現由於仲介公司之規模太小，以致無法達成規模經濟(economies of scale)的狀態。Zumpano, Elder and Crellin (1993)利用單一產出轉換成本函數(single-output translog cost function)，研究得到遞增規模報酬，顯示仲介業並沒有完全利用和規模相關之方式節省成本。Zumpano and Elder (1994)則利用多產出轉換成本函數(multi-product translog cost function)，發現產出的組合為規模經濟的來源。 而較傳統研究廠商績效問題，是採用成本研究(cost studies)的方式。假定所有廠商之經營是在效率前緣(efficient frontier)的狀況。故若脫離效率前緣，即一般所稱之X無效率(X-inefficiencies)。換言之，在X無效率之下，使得廠商無法達到最適之規模經濟，以致傷害到廠商之績效。而有些早期之研究認為由於廠商之規模太小以致無法達到規模效率，最近，Anderson, Folk, Zumpano and Elder(1998)驗證了此結果，他們將效率分成配置效率與技術效率，並使用資料包絡分析法(Data Envelopment Analysis, DEA)來衡量X無效率和規模經濟，結果得到低的X效率分數和高的X無效率分數。另外，衡量效率亦可由傳統隨機前緣方法(stochastic frontier approach)來衡量，Anderson, Lewis, Zumpano(2000 )之研究得到仲介業之經營接近效率前緣。Lewis and Anderson(1999a , 1999b)亦應用隨機前緣方式，而使用貝氏統計方法(Bayesian statistics)得到與前者Anderson, Folk, Zumpano and Elder(1998)仲介業之營運接近效率前緣相同之結果。Lewis and Anderson(1999a)亦得到廠商之規模太小以致無法達到規模效率之結果。 在國內間接相關之研究方面，已有探討誘因結構與房屋仲介業營業績效間的關係，如李春長(1999)之研究發現加盟系統並沒有較直營系統的仲介業具有較多的營業額。由於直營系統之商譽與形象較佳，制度亦較完善，相對的在吸引客源上可能比加盟系統者為佳。但是，加盟系統從業人員之所得與其業績較有關，即業績多，其所得愈多。故加盟系統之從業人員努力工作之誘因較高，相對的其績效亦較佳。此兩種效果正好相反，究竟兩類型系統之從業人員何者績效佳，需視兩種效果之強弱而定。還有，李春長(2000)以經紀人員之所得為對象發現直營系統之從業人員其所得相對於加盟系統之從業人員並沒有明顯上的差異。由於加盟系統從業人員之所得與其業績較有關，故從業人員努力工作之誘因較高，相對的其績效亦較佳。而直營系統所標榜之商譽、形象與制度，正面臨著極大的挑戰。特別是，房屋仲介從業人員亦納入勞基法的規範後，其經營壓力更大。此外，李春長(2001)以調查資料來驗證分析不同薪資結構下從業人員所得之差異。實證結果得到兩類型薪資結構之經紀人員其所得並沒有明顯差異。 在研究績效的實證方法方面，常以迴歸分析法為主。本文擬利用資料包料分析來探討國內房屋仲介業之經營績效。此方法可以衡量整體效率(overall efficiency)水準，也可區辦配置效率(allocative efficiency)、技術效率(technical efficiency)、純技術效率(pure technical efficiency)和規模