xx港湾房地产开发项目可研报告.doc

目 录 第一章 总 论 3 一、项目概况 3 二、项目业主简介 3 三、报告编制依据 4 四、项目主要技术经济指标（见表1-1） 5 五、报告简要结论 5 第二章 市场需求分析 7 一、XX房地产市场环境 7 二、区域房地产市场分析 15 三、项目综合分析 33 第三章 项目设计方案 39 一、概述 39 二、设计总说明 40 三、结构设计总说明 46 第四章 公用设施设计方案 50 一、给排水系统方案设计说明 50 二、采暖通风及空调系统方案设计说明 51 三、燃气系统方案设计说明 54 四、强电部分 55 五、弱电部分 58 第五章 消防、环保、节能和人防 61 一、消防设计 61 二、环境保护设计 65 三、节能设计 65 四、人防工程设计 66 第六章 运作机制与机构 67 一、机构框架 67 二、运行机制 67 第七章 项目招投标 69 一、招标形式及资质要求 69 二、招投标工作组织 69 第八章 项目建设进度计划与销售计划 70 一、项目建设进度安排 70 二、项目销售计划 71 第九章 投资估算及资金筹措 72 一、投资估算 72 二、资金筹措 76 第十章 经济效益评价 77 一、经济评价依据、原则及方法 77 二、基础数据 78 三、财务评价 80 第十一章 不确定性分析 82 一、盈亏平衡分析 82 二、敏感性分析 83 第十二章 结论与建议 84  第一章 总 论 一、项目概况 项目名称：“XX港湾”（一期） 项目地址：XX市XX区XX街道XXXX村 项目业主：XXXX经济技术发展股份有限公司 法人代表： 注册资金：2000万元 经营范围：房地产开发、物业管理 项目规模及内容：项目占地面积95.24亩；拟建建筑面积191118.9平方米。其中：住宅建筑面积144026.5平方米；商场建筑面积9987.3平方米；车库建筑面积25478.43平方米，共有633个车位；公共配套建筑面积3926.72平方米；修建小学一所，建筑面积7700平方米。 项目投资及资金结构：本项目总投资27117.07万元。其中：自有资金8500万元，银行贷款9800万元，销售回收资金8817.07万元。 二、项目业主简介 XXXX经济技术发展股份有限公司于1998年12月底经XX市经济体制改革委员会审批，并在XX市工商行政管理局登记，由原XXXX物业发展有限公司改制成立。注册资本2000万元，主要从事房地产开发、物业管理，为二级房地产开发企业。1995年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区——XX商城，总投资10582万元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米。商城1-9层为小商品交易区，内设摊位1200余个，主要经营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，成为西南地区唯一一家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达700多户。10楼以上为商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。 三、报告编制依据 （一）渝府地[2002]65号XX市人民政府关于XX织造厂国有土地使用权处置的批复； （二）渝规选（2002）江字第0032号关于XX港湾的选址意见通知书； （三）渝规设（2002）江字第0032号XX市建设工程设计条件、要求通知书； （四）渝府[2002]106号XX市人民政府关于同意XXXX港湾规划方案设计的批复； （五）渝计委投[2002]274号XX市发展计划委员会关于XX区XX港湾住宅小区立项的批复； （六）XX市规划局关于XX公司XX市XX港湾规划方案设计审查会记录； （七）中煤国际工程集团XX设计院提供的XX港湾方案设计； （八）业主提供的有关资料。 四、项目主要技术经济指标（见表1-1） 表1-1 项目主要技术经济指标 序号 指标名称 单 位 指 标 备 注 1 建设内容 1.1 住 宅 平方米 144026.5 1.2 商 场 平方米 9987.3 1.3 车 库 个车位 633 1.4 公共配套 平方米 3926.72 1.5 小 学 平方米 7700 2 总投资 万元 27117.07 3 经济效益 3.1 财务净现值 万元 5167.60 3.2 内部收益率 % 55.14 3.3 投资回收期 年 2.26 3.4 税前投资利润率 % 11.61 3.5 税后投资利润率 % 7.78 3.6 税前资本金利润率 % 37.05 3.7 税后资本金利润率 % 24.82 五、报告简要结论 按照21世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势，并随着市政府对大型企业的“退二（产业）进三（产业）”的战略性方案的实施，可以