土地制度+潜在需求=承受力-2008年房地产行业投资策略.ppt

4. 规模化生存 * 如上所述，卖方完全垄断的土地市场格局，决定了住宅市场供不应求将长期存在 因此，房地产行业的平均利润率将继续超越其他行业，这也是我们继续看好房地产行业的根本原因 行业内各个公司的利润率将趋于一致 （1）招拍挂制度的实施；（2）土地增值税的加强清算 除了个别肩负城市建设使命的公司，如天鸿宝业、金融街、陆家嘴等公司之外，多数公司难以再因地价低廉获得超额收益。在行业内各个公司利润率趋于一致的情况下, 规模扩张成为房地产公司发展的关键因素 行业平均利润率继续超越其他行业 4. 规模化生存 * 在行业起步期，市场供不应求，销售并不存在压力，资源优势最为关键，低廉的土地意味着额外的收益。 在行业发展期，市场依旧是供给决定需求，但行业内各个公司的利润率趋于一致，规模化拓张成为房地产公司发展的关键。我们认为，现在的房地产行业还处于发展期。 在行业成熟期，如在2015年之后，随着人口红利的消失和城市化进程放缓, 市场将是需求决定供给。品牌和差异化战略将发展的关键。 在行业发展的不同阶段，有不同的关键 5. 重点上市公司分析 * 规模拓张，并购先锋。万科准确的预计到了行业利润率趋于一致的趋势，较早的实现了从精细化生产到规模扩张的过渡，通过不断并购, 较早的实现了全国化布局，先发优势明显 资产周转速度业内领先，18个月的项目建设及销售周期更是行业所罕见 极低的有息负债率和极强的融资能力 住宅工业化，尚需等待。但如果一旦实现大规模应用, 将极大的缩短项目建设周期, 为其规模化发展提供强有力的保障 股权激励，业绩释放催化剂。预计2007-09年的EPS分别为0.71元、1.10元、1.52元 万科（000002）：行业蓝筹＋并购先锋 5. 重点上市公司分析 * 资料来源：公司公告，海通证券研究所 2008年住宅类上市公司的PE与P/RNAV 5. 重点上市公司分析 * 西扩悄然布局，十年发展无忧。金融街区域1.03平方公里的土地，支撑了它以往十几年的发展，根据政府规划，未来该区域将拓展为2.58平方公里，为其未来十年的发展提供了保障。这正是金融街独特的资源优势 另外, 考虑到北京写字楼等商务地产的投资收益率高达8%以上, 远高于住宅行业, 并不存在行业泡沫, 受宏观调控的影响也较小, 理应享受一定的溢价。 净现值诱惑。若考虑西扩在内，每股净现值将达到35元左右，相对当下股价，空间巨大 PE结合NAV估值。若每股NAV较高，则可给予较高的PE 还有什么可以期待？！ 2008年业绩超越预期，按明年年初公开增发3亿股计算，2007－09年的EPS分别为0.71元、0.81元、1.27元 金融街（000402）：净现值诱惑 5. 重点上市公司分析 * 资料来源：公司公告，海通证券研究所 2008年商务地产类上市公司的PE与P/RNAV 5. 重点公司评级及目标价 * 代码 简称 EPS（元） 投资评级 6个月内 目标价 2006 2007E 2008E 2009E 上期 本期 000002.CH 万科 0.49 0.72 1.10 1.71 买入 买入 42.75 000402.CH 金融街 0.49 0.71 0.81 1.27 买入 买入 36.15 600376.CH 天鸿宝业 0.03 0.05 1.31 2.23 -- 买入 52.04 600246.CH 万通地产 0.20 0.32 0.95 1.52 -- 买入 33.25 600533.CH 栖霞建设 0.56 0.80 1.10 1.39 买入 增持 33.00 600007.CH 中国国贸 0.24 0.29 0.36 0.58 增持 增持 21.60 资料来源：海通证券研究所 * 谢谢！欢迎交流！ 海通证券房地产行业分析师 帅 虎电 话：021Email：shuaih@ 海通证券房地产行业分析师 张 峦电 话：021Email：zhangluan@ 公司评级 买入：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上； 增持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间； 中性：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间； 减持：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间； 卖出：我们预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅低于-15%。 行业评级 增持：我们预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上； 中性：我们预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平－5%与5%之间； 减持：我们预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。 免责条款 本报告中的信息均来源于公开可获得