房地产开发企业经营管理蓝皮书-(兰德咨询).pdfVIP

中房协经管委与兰德咨询联合发布《房地产开发企业经营管理蓝皮书》 中房协经营管理委员会与兰德咨询联合发布 《房地产开发企业经营管理蓝皮书》 新一轮“史上最严厉调控”已历时一年半。随着限贷、限购政策和住房“双轨制”的不断推进， 房价快速上涨的势头已初步得到遏制，许多城市的房价已实现合理回归。与此同时，房地产市场形 势和竞争格局也已发生了较大变化。经常见诸报道的是，许多企业资金链极度紧张，越来越多的企 业正在积极寻求战略转型和“练内功”。 房地产企业现在的经营状况到底如何，存在哪些不利于企业可持续发展的经营管理问题？转型、 创新的方向是什么，“练内功”的切入点是什么？历经三个月而形成的蓝皮书，给出了明确、详细的 解答。 针对房地产开发企业(开发经营业法人单位)数量存在多个数据不一的情况，蓝皮书首先对这一 问题进行了专题研究。通过多方核准，蓝皮书给出了一个准确、权威的数字：截止2010年底，全国 有房地产开发企业66290家，连续两年呈现减少趋势(2008年、2009分别有87881家和80407家)。 反映出金融危机后房地产开发企业的“洗牌”其实已经开始了，而且呈现出不断加剧的趋势。同年， 全国城镇人口数量是6.74亿。这意味着，平均不到一万城镇人口就分摊一家开发企业。显然，虽然 近年来房地产市场集中度越来越高，但整体依然呈现小、散、落的格局。随着住房“双轨制”的实 施，未来几年内，用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将占到总居住供地计划的50%以上， 有超过20%的家庭将享有保障房。蓝皮书推断，如果现行政策能够落实到位，到2015年，或将有30% 的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下45000家左右。 另外，蓝皮书还给出了房地产上市企业的准确数量。截止2010年底，沪深两市的上市房企共有 136家；在香港、纽约、新加坡等境外上市的房企有22家——不包括世联地产、易居中国内服务型 企业，不包括和记黄埔、凯德等今年境外企业，开发主业在国内的上市房企共有158家。 蓝皮书用较大篇幅详细分析了房地产开发企业经营管理现状以及存在的问题，其中许多数据是 首次得出、首次发布，具有原创性。例如，研究结果显示，2010年上市房企平均净利率为15%，第 四季度的净资产收益率12.6%；2011年上半年销售额前10强房企的管理费用占营收的平均比值是 3.53%，管理费用占销售额的平均比值是1.87%。 针对近年来缺乏科学依据的排名越来越多的市场乱象，以及粉饰加工过重的企业报告信息，蓝 皮书的最重要成果之一是提出了一套更科学的全面评价房企经营状况的指标体系。蓝皮书的指标体 系分为六类二级指标和34项三级指标。六类二级指标分别是规模性指标、盈利能力指标、资产质量 指标、债务风险指标、经营增长指标和其它。在三级指标设定上，蓝皮书有许多突破和创新之处。 例如某研究机构将企业的“土地储备规划总建筑面积”作为成长性指标不同，蓝皮书针对房地产开 1 兰德咨询（中国）有限公司 Tel：0102/3/4/5 中房协经管委与兰德咨询联合发布《房地产开发企业经营管理蓝皮书》 发企业合作项目越来越多，以及有许多土地备未清缴全部款项的实际情况，用“土地储备权益规划 建筑面积”代替，就显得更为科学、准确。针对储备面积指标可能差不多，但土地取得价格相差很 大，进而存货价值相差很多的情况，新的指标体系增设了“土地获取平均价格”指标。这一指标能 从一定程度上反映出企业资产质量和成本压力。另外还增设了“土地存续比”这一衡量企业土地储 备量多少和适量度的一个的重要指标。土地存续比是指企业的土地储备面积与企业上季度房屋销售 面积的比值。例如，有的企业的土地存续比是10，也就是按照上季度去存货速度，土地储备面积可 支持10个季度(2.5年)的开发，有的企业可能是5，而个别企业还有超过40的。显然，至少现在诸 多其它评价指标体系中，都没有充分考虑到这些问题。 再以房地产企业的营业收入为例。很多媒体或机构热衷于进行房地产销售额排名。目前看来， 这是最浮躁、最肤浅的做法。因为企业的销售额几乎就是各个项目合同销售额的总和，其不同于销 售收入，甚至把合作项目的销售额也“总计”了。例如万科2010年的合同销售额是众所周知的1081.6 亿元，而收入仅是507亿元，还不到50%。所以，摒弃销售额而