第七章城市土地与住宅经济.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 次中心城市与竟租曲线 市中心 二级中心 三级中心 四级中心 多中心的竟租曲线和土地利用结构 三、城市土地的等级系统和地价评估 城市地价的分等定级和地价评估是是城市土地走向市场以前的两个过程。前者评价土地的使用价值和价值，后者评价土地在市场上可能的价格。 城市土地的等级系统和地价评估是政府从中观到微观上对土地价格发挥调节机能的重要路径。 （一）城市土地的等级系统 （二）城市的地价评估 （一）城市土地的等级系统 1.城市土地的“等”与“级” 城市土地的等级系统是从中观角度评价土地的过程。它是在特定的历史和社会经济条件下，对特定区域内城市土地的质量和使用效益及其区域差异进行优劣程度的划分，并用等级顺序进行表示。 土地等级系统的评价分为“等”和“级”两个层次。 城市土地“等”的划分是针对城镇体系而言的，它是对全国或者某个特定区域内城镇之间土地质量和使用价值的总体水平及其差异进行评价，并划分出各个城镇的土地等级。 城市土地“级”的划分则以单一城镇为对象，对该城镇全部土地进行评价，并划分出等级顺序。通常大城市土地划分为5-8级，中等城市土地分为3-5级，小城镇则分为2-3级。 2.城镇土地分等系统特征 我国至今还没有完成这项工作。 从现有城市土地评价的的实际情况看，城镇的土地分等大致表现出如下规律：对于同样用途的土地（比如中心商业区），特大城市的土地等级高于大城市，大城市有高于中小城市；沿海发达地区城市高于内地欠发达地区城市；内地城市有高于边远地区城市；经济发展水平高的城市高于经济社会发展水平低的城市等等。 3.城镇土地分级系统的类型和方法 土地定级是对城市内部相类似的区域土地进行评价的过程。 第一，土地综合定级。根据土地的自然条件、区位条件、经济社会条件以及可能产生效益的大小等综合要素，按照同一标准，对土地进行级别评价。 第二，土地分类定级。根据地价形成规律，以及不同类型土地利用的特点和要求，对全市区的土地评价出主要用途及其等级系统。为地价评估服务。比如一级商业用地、二级商业用地、三级商业用地、一级工业用地等等。 第三，土地分区定级。对城市不同的城区或者郊区土地进行进一步详细的土地定级。在大城市，各个市区差别很大，需要进一步对具体地区进行土地定级工作。比如，在北京市，有海淀区的土地分级系统等等。 第四，城市规划定级。土地规划定级是着眼于城市未来的发展，根据城市规划对土地质量的影响以及土地可能发生的变化情况，进行评价。是一种动态土地评价。 城市土地定级评价方法 城市的定级评价通常用多因素综合评价法进行。多因素综合评价法通常采用如下公式： P= P为得分，分数越高，土地的等级越高； F 为第i要素得分； Q 为第i要素权重； i为影响土地级别要素的序号。 可以将P划分为若干等级，各个地块根据分数的高低确定其级别。 （二）城市的地价评估 城市的地价评估是以城镇土地的等级系统为基础，在一定的市场条件下，针对特定质量、等级的土地，评估出其市场价格，以此作为国家、企业和个人进行土地交易的基本依据。是政府组织的半市场行为 城市的地价评估主要用于两种类型：一是基准地价评估，为城市政府管理土地服务；一是地价的市场评估，直接为政府或者企业的土地交易服务。 基准地价是我国城镇地价体系的基础价格，它是针对具体城镇土地的不同等级、不同用途，分别估算土地使用权价格，并且以不同级别、不同用途的土地使用权区域的平均价格表示。 基准地价的评估由政府组织，定期调整，向社会公布。 地价评估方法1：收益还原法 P=R/i 公式中：P为地价； R为年地租，也可以理解为土地的年收益； i为利息，也叫地租的资本化系数，或者租价比。 比如：某宗土地的年地租是500万元，银行的存款利息5%，是那么该土地的出让价格就是： P=500万元/5%=10000万元。 其基本的经济涵义是：如果土地不卖，每年的土地收益 为500万元，如果将土地卖出，得到的1亿元资本存入银 行，一年也可以拿到500万元的利息。利息报酬是资本运 营的最低报酬。 北京市场高租金现象：企图商务楼 楼盘均价11000元/平方米 天平均租金为4元/平方米 年租金=4*365=1460元/平方米 商业存款利息为5.31％ 理性的