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顺驰房地产公司成本管理简介 附：项目管理规划 一、顺驰组织架构简介 二、顺驰项目操作思路简介 三、顺驰成本管理简介 四、其他公司成本控制简介 一、顺驰组织架构简介 顺驰中国 上海顺驰 运营中心 武汉顺驰 北京顺驰 发展中心 …… 开发中心 研发中心 昌平公司 达兴公司 丰润公司 开发部 研发部 工程部 运营部 销售部 客服部 策划部 招投标小组 虚拟小组 财务 理解城市 理解行业 理解项目 区域发展潜力 项目素质 理解企业 战略发展 考核指标体系 产品设计 营销策划 管理规划 开发计划 现金流 规划设计 景观设计 建筑设计 推广策略 销售策略 项目开发理念 项目定位 目标市场和客户 经营目标 二、顺驰项目操作思路简介 三、顺驰成本管理简介 1、顺驰项目快速操作模式： 拿地 市场调研 产品定位 交工标准 成本测算 方案设计 成本指标 施工图 管理规划 资金计划 项目实施 时间也是成本 购买土地 开工 付款 售房 收到房款 入住 应收款天数 现金到现金周期 应付款天数 开盘 顺驰商业模式：缩短现金到现金的周期 三、顺驰成本管理简介 三、顺驰成本管理简介 一般项目操作模式： 时间也是成本 获 取 土 地 规 划 设 计 成本估算 开 发 手 续 工 程 施 工 项 目 销 售 成本计划明细 项目结算 三、顺驰成本管理简介 2、成本控制： ①成本控制体系： 前期方案阶段 （控制总成本的85%左右) 项目实施阶段 （控制总成本的15%左右） 聚焦方案 聚焦管理 方案经济性 方案技术性 限 额 设 计 用 足 指 标 图 纸 审 核 提 前 设 计 旁 站 设 计 成本控制分解到各部门 研发 工程 运营 营销 开发 出图质量 出图时间 图纸审核 设计费用 现金流 洽商变更 合同控制 招投标 材料选型 工期控制 现金流 合同控制 招投标 材料选型 洽商控制 现金 流控制 计划性 有效性 资源整合 现金流 政策优惠 返还 现金流 执行部门 推动部门 三、顺驰成本管理简介 ②顺驰项目目标成本的确定： 拿地 市场调研 产品定位 成本测算 方案设计 成本指标 交工标准 考核指标 现金流 项目实施 目标利润 薪酬 三、顺驰成本管理简介 各项费用支出计划 成本预算范围内(或较接近) 超出成本预算范围较多 成本预算 对表 运营部深入分析判断 领导团队决定是否否决 运营部建议否决 按原方案执行 ③顺驰成本否决制： 成本否决制流程 ： 三、顺驰成本管理简介 ③顺驰成本否决制： 一、土地、设计、开发等费用控制措施： 每一笔费用使用前，对照成本预算表，超预算费用，必须交领导团队审批通过，否则运营部不予签字。 二、建安成本的控制 施工图纸出具后，找咨询公司做施工图概算，与成本估算比较，如果超出成本估算较多，向领导团队汇报并建议否决此批图纸，设计院重新调整、优化设计。领导团队决定是否更改图纸或追加成本，或另寻新的方案。 三、销售费用控制措施： 详细计划营销推广各种费用的明细单，对照成本估算表，结合销售状况实际需要，超预算的费用报领导团队决定是否删减。 三、顺驰成本管理简介 ④限额设计： 一、规划指标用足:严格审核图纸实际可售面积，须与审定 方案通知书审定面积相符，避免面积损失； 二、对设计院提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量。 三、顺驰成本管理简介 ⑤顺驰招标工作程序： 监控进展情况 配合进行 从技术、经济实力、公司信誉各方面综合审查 4、资格审查 知会和监督工作安排实施情况 推荐合作单位 选择投标单位并提出意见 3、发布招标信息 知会和监督工作安排实施情况 提供技术指标和具体要求 编制标底、审查修改标书中经济条款等工作 2、编制招标文件 知会和监督工作安排情况 提前提出招标计划，报运营部 汇总整理招标计划，并安排落实具体实施情况 1、招标计划 集团运 营中心 责任 部门 运营部 部门 程序 三、顺驰成本管理简介 ⑤顺驰招标工作程序： 运营部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理） 9、资料管理 格式化合同 监控整个过程 合同条文 审核相关合同条款 8、签订合同 监控整个过程 参与选择及谈判 择优选择几个合作意向单位，经过几轮洽谈，确定出最终的中标单位及相关合同条款 7、定标、合同谈判 监控进展情况 参与接标、开标、评标工作 主持接标开标、评标会议 6、开标、评标 监控进展情况 配合答疑 组织参与并负责经济标部分的答疑 5、发标、答疑 三、顺驰成本管理简介 ⑥顺驰成本控制过程中的规模化： 资源共享 集团采购 三、顺驰成本管理简介 ⑦顺驰成本控制过程中的问题解决： 工程进度的超常规要求与招