深圳商业港隆城项目市场分析报告.ppt

3.3：项目发展建议——人流动线优化 人流动线优化设计原则 1、注重内外沟通，脉络清晰 2、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系 3、避免盲区和死角问题 4、合理设置宽度 根据设计原则 结合项目现状 人流动线优化建议 多主力店原则，将主力店设置于中心的两端，设置多个出入口，全方位引导人流，商场与公交站融为一体。 建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力 空留出一定空间作为商品展示区，专有促销区域。 巨大的卡通公仔摆在广场路口，将人流引向购物中心 自动扶梯口设置引导性广告，引导人流按照其指示的向走 发挥街铺的聚客作用，做开放式街铺，营造商业气氛 顶楼设置特色化，将电影城、玩具反斗城、儿童乐园、美食广场等安排在商场的顶楼，行程吸引人流的磁极 复合型 项目属于复合型人流动线类型，人流动线可以根据项目的具体情况需求吸收各种人流动线的优势，选择主力店的位置，让人流动线更加灵活多变。 1L人流动线示意图 主力店 主力店 中庭 主力店 主力店 3.3：项目发展建议——1L人流动线优化 自由流动线，人流动线没有固定流向，可以多线路，多方向自由选择，尽管商业区域的面积被充分利用,但从购物体验的角度，1L的人流动线尚有改善的空间，也有利于提升商业坪效。 主力店 主力店 主力店 主力店 4L人流动线示意图 3.3：项目发展建议——4L人流动线优化 环岛式人流动线，以中影南国为主力店，但全程教育及网鱼网咖作为次主力店经济集聚作用较弱，且整个商场东西两侧均有独立电梯楼梯通道，难以有效带动局部人流及促成整体人流环线的形成。 主力店 主力店 主力店 5L人流动线示意图 3.3：项目发展建议——5L人流动线优化 单通道人流动线，且无品牌主力店进驻，难以提升楼层人流到访量。如不调整业态定位，则亟需引入大型主力餐饮进驻，提升楼层人流到访与局部商业价值。 资讯 资讯 资讯 资讯 * * * 港隆城项目市场调查报告 Q房网·商业运营中心项目策划部 2016.4 工作日志 市调商铺租金：面积大小是租金浮动的主要因素 建筑面积和套内使用面积要区分开 面积越大、租金越低 区域经济概况 1 项目商业市场概况 2 项目发展建议 3 现阶段市场租金经济测算 4 CONTENTS 目录 区域经济概况 No. 1 1：区域经济概况 西乡街道隶属于广东省深圳市宝安区，原为西乡镇，地处深圳西部、珠江口东岸，与香港相距仅20多公里，总面积106平方公里，其沿珠江片区被规划为深圳西部中心区的重要片区，将承担起中心区的部分功能，有助于加快该地区的旧城改造及环境的提升，从而推动西乡形成新的经济增长极。 项目所在位置 西乡中心区 西乡作为宝安经济重要的增长点，未来的经济市场非常乐观，港隆城作为西乡商圈的代表，在未来的市场发展下，将迎来新的发展机遇。 项目商业市场概况 No. 2 2.1：项目商业市场概况——区域商圈分析 为所在商圈具有代表性商业综合体 港隆城商圈 港隆城是宝安第一家综合型购物中心，面积达7.5万平米的商城，集购物、美食、休闲、娱乐为一体. 是天虹关外的第一家店,该店紧邻宝安新城中心，营业面积约20000平方米，是集购物、餐饮、休闲、文化于一体的现代化购物中心。 位于深圳市宝安区新安街道宝城5区建安一路与新圳路交汇处，是深圳西部最大的商业综合体。也是宝安新的中心商圈领跑代表。 海雅缤纷城商圈 创业天虹商圈 宝安商圈主要分宝安中心区商圈、西乡中心区、沙井中心区三大商圈，其中西乡中心区最大的商圈就是港隆城商圈。港隆城的消费市场范围也很宽广。 项目所在位置 2.2：项目商业市场概况——客群分析 1 2 8 4 9 11 5 6 10 12 13 13 项目商圈辐射范围内小区区位图 序号 小区名称 人口（人） 户数（户） 1 双龙花园 1416 472 2 怡翠花园 216 72 3 青春庭园 735 245 4 金雅园 1264 420 5 泰华豪园 1575 525 6 乐园小区 1236 410 7 富瑰园 2214 738 8 河西金晖苑 220 625 9 庄边金庄园 74 212 10 泰华明珠 1392 464 11 富东花园 3315 1103 12 流塘新村 6315 2100 13 河东村 650 220 14 港隆城 4650 1493 总计 25272 9099 14 3 结论：直接辐射的客户群人数约2.5万，加上往来流动客户群数量能达到10万，商圈的客户群基础十分厚实，消费市场庞大。 7 通过实地调查项目周边商铺租金水平发现宝民二路沿街的租金在160-200之间，比周边道路如庄边路、富瑰路等支路租金在70-95高出一倍左右，项目周边的市场租金水平还是总体偏下，未来的租金涨幅空间还是巨大的。 2.3：项目商业