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利用洋房资源，发展洋房经济 ---关于引进千余纳税大户入驻花园洋房 促进上海经济可持续发展的提案 一、提案背景 上海中心城区以中西融合、古今交汇的城市风格而闻名中国和全世界，这个风格首先体现在上海中心城区的近3000幢花园洋房。这些花园洋房作为优秀历史建筑集中在徐汇、黄埔、静安区域。这些优秀历史建筑所内涵的历史文化、国际文化、建筑文化以特有的魅力成了上海城市个性的主要载体。这些优秀历史建筑不仅是一张标志着物质财富和精神财富的名片，它还应当是上海可持续发展的“黄金资源”。资源是发展的基础，在上海的土地利用资源趋于负增长的情况下，尤其要挖掘利用好上海独特的中国任何区域无可企及的洋房资源。本提案的宗旨是：怎样在这些花园洋房的保护和利用上来一场“革命”，使这些花园洋房成为纳税大户、成功法人的住所地；并由此成为上海财政的重要税源地；进而成为拉动上海经济增长的引擎之一。改革开放初期的招商引资中有一招，叫“筑巢引凤”。现代的“楼宇经济”其实也是“筑巢引凤”。而上海已经拥有这么独特丰厚的花园洋房资源，只要思路转变，操作得当，完全可以“保巢引凤”实施“洋房经济”。 二、花园洋房的保护利用现状及保护利用方向的探索和思考 上海的花园洋房保护工作近年来得到了建设性、突破性的发展，取得了按常规难以做到的成绩。但随着保护工作广泛深入的开展，保护工作中的一些深层次矛盾以及内在固有的规律性问题也逐步凸现。若没有与时俱进的新思路、新措施，其中最突出的两个矛盾和问题必将长期影响保护工作取得新的根本进展。 1、大面积、高标准、并在多重社会因素制约下的保护需求同政府可供的有限财力、人力形成望而生畏，且难以克服的巨大矛盾。 2、花园洋房的现状所有人、使用人、物业管理单位的保护能力与高标准的、长期有效的保护要求存在望而生畏，且难以解决的巨大差距。 同样，上海的花园洋房在保护框架下的利用，近年来也取得了有所突破、有所创新的发展。但随着利用工作的层层推进，包括花园洋房在内的历史建筑的利用也遇到一些深层次矛盾和内在固有的规律性问题。若没有新思路、新措施，其中最突出的两个矛盾和问题必将影响利用工作有效推进。 1、花园洋房的所有权和/或使用权置换的成本高昂，近乎天价。仅靠政府财力，在标准上、在资金来源上很难从根本上突破这一关。 2、在挖掘利用花园洋房这一“黄金资源”，引进纳税大户入驻花园洋房的利用工作方向上，有说法，但没有力推、广推、深推的做法；有想法，但没有系统的、可行的、规范的方法。 针对前述现状，提案人感到：要面对保护利用中凸现的突出矛盾和问题，积极探索能解决这些矛盾和问题的新思路、新措施： 1、在保护、利用的历史性开创阶段，确实要以保护为起点。在这个起点上确实要以保护为目的。但当保护工作推进到一定程度，并遇到前进中的前述矛盾时，指导思想可否应适时转移到“以保护框架下的最优化利用为目的”？以利用带保护、促保护，以利用来解决保护成本，以利用来实现保护价值。 2、利用工作的重心可否适时转移到属于“黄金资源”的花园洋房上来？且在利用方式上高度集中到引进纳税大户入驻上来？在上海的土地利用资源趋于负增长的情况下，用花园洋房这一“黄金资源”的挖掘利用来促进上海经济的增长和可持续发展。 3、政府财力不堪承受的维护修缮费用和权属置换成本是花园洋房的保护和利用中外在最突出，内在最核心的矛盾。解决这个矛盾的出路是否可以考虑：向社会“招商利用，用商保护”？只有招到成功之商（纳税大户）入驻花园洋房，才能既解决高昂成本问题，又带来巨额税源；才能实现持久有效的保护与合理优化的利用相结合。如果上海近3000幢花园洋房中的三分之一，甚至是十分之一，能将其使用者调整、改变为每户年缴税几千万以上的成功法人，他们不仅能承担修缮、置换成本，实现洋房的有效保护，更能促进上海经济的新增长和可持续发展，实现“黄金资源”的最佳化、最大化利用。 4、上海花园洋房的保护利用工作似乎不应仅仅是对花园洋房作为历史建筑进行修缮改造；更重要的，且既是切入点，又贯穿始终的是对花园洋房使用者进行调整、改变。前者只是将花园洋房作为历史文化资源和建筑艺术资源来挖掘利用，且这个层面的挖掘利用面临着目前乃至相当长一段时间难以逾越的难关。只有后者才是将花园洋房作为黄金资源来挖掘利用。在这个更高层面上，不仅能挖出“黄金”，还能有效带动历史文化资源和建筑艺术资源的挖掘。 5、若能实现一批成功法人（纳税大户）入驻花园洋房，他们不仅能解决花园洋房本身的保护和利用，还能形成一支足以弥补政府财力、人力不足的，促进花园洋房周边的历史文化风貌区建设、经营的强大社会力量。可见，招募成功法人入驻徐汇花园洋房可以兼收保护历史建筑，建设历史文化风貌区，促进区域经济可持续发展的巨大综合效益。 三、关于在“利用洋房资