5-19房地产企业营改增应把握的讲述.pptx

房地产企业营改增应把握的十个重点涉税问题 主讲人：中国财税培训金牌讲师 财政部财政科学研究所博士后 肖太寿 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （一）价格里是否含税的区别 1、营业税：价内税，即价格里含营业税，表现在发票上是价格和税金一起，以金额的形式登记在普通发票上。（样式如下） 2、增值税：价外税， 即价格里不含增值税，表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记。（样式如下） 建筑业营业税普通发票样式 增值专用发票样式 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （一）价格里是否含税的区别 3、营改增对房地产企业招标的影响：招投标合同中的投标价是否含增值税。即投标价分含增值税和不含增值税两种签订方法。 例如，投标价1100万（含增值税）和1000万（不含增值税），前者以1100万交印花税，后者以1000万交印花税。 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （二）否进成本的区别 1、营业税不进成本 2、增值税是否进成本两种情况处理： 第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本； 第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本； 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。 （1）对房地产企业的影响 第一，“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前， “开发成本”会计科目中含营业税或增值税。 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。 （1）对房地产企业的影响 第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。 （2）对施工企业的影响 第一，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。 （2）对施工企业的影响 第二，“工程结算”会计科目中不含增值税，而营改增前， “工程结算”会计科目中含营业税。 一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响及其应用 （二）否导致企业重复纳税的区别 1、营业税：由于是不能抵扣，则会导致企业重复纳税； 2、增值税：由于增值税实行抵扣链条制，则一般不会导致企业重复纳税。 营改增后，房地产企业将取消土地增值税，将促使房价下降！ 二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 （一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。 （二）增值税纳税人的发票开具： 1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。 2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。 二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 （三）谁有资格开增值税专用发票： 3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向非增值税纳税人和销售者个人，不可以开增值税专用发票。（参见〈中华人民共和国发票管理办法〉） 4、一般纳税人的标准： 工业企业：年销售额超过50万元（含50万）的标准 贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）的标准 服务企业：年销售额超过500万元（含500万）的标准 二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 （四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限 1、增值税发票抵扣期限 《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号 ）： (1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择 1、增值税发票抵扣期限 《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号 ）： (2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。 二、增值税发票的几个常识问题及供应商的最优选择