4.房地产开发与经营4月8日串讲-天津大学工程管理自考.doc

房地产开发：指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发的特征： 1、地域差异显著；2、社会联系广泛；3、易受政策影响； 4、风险与效益并存；5、需要专业管理。 房地产经营：是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理，以及相关产权转让等经济活动，其目标是经济效益最大化。 市场需求：是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下的购买的总量。 市场预测：指在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。 市场需求影响因素分析： 1）竞争状况：主要分析现存的和预计的竞争状况，包括类似房地产的租金水平、售价、定位、空房率，以及目标项目的舒适性等； 2）人口特征：主要分析地区各类人口特征、消费需求和特点，包括人口的年龄、收入和职业等； 3）趋势分析：预测一年来的需求动向。 市场需求预测的主要方法： 1）购买者意向调查法：是对在给定条件下潜在购买者的可能行为进行调查预估的方法。 2）销售人员综合意见法：是企业通过听取销售人员意见对市场需求进行估计的方法。 3）专家意见法：是企业利用经销商、分销商、供应商及其他一些专家的意见进行预测的方法。 5）时间序列分析法：是将历史上积累起来的资料按年、月或周期排列，构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测，适用于市场稳定、短期预测的情况。可分为：简单平均法、加权平均法、移动平均法、指数平滑法和变动趋势预测法等。 价格策略： 1、高价策略：适用于新产品，具备独立市场的垄断优势，在短期内采用高价策略可尽快回收投资，获取较多利润。 2、低价策略：适用于以扩大市场份额为主要目标的竞争，通过低价策略而增加市场占有率，从而扩大总利润。 3、均衡价格策略：是以市场供给量和需求量相等时的均衡价格为指导的定价方式。 构成决策问题的基本条件： 1）有明确的目标；2）有两个以上可供选择比较的方案； 3）有评价方案优劣的标准；4）有真实反映客观实际的数据资料 房地产开发与经营决策的原则： 遵守政策法规原则；2）取得最佳效益原则； 3）风险意识的原则； 4）定性分析与定量分析相结合的原则。 房地产开发企业资质等级 1、房地产开发企业按企业条件分为4个资质等级，实行分级审批。 1）一级资质有声、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； 2）二级资质及以下资质的企业的审批办法由省市自治区人民政府建设行政主管部门制定。 一级资质需要符合的条件： 1）注册资本不低于5000万元； 2）从事房地产开发经营5年以上； 3）近3年房屋建筑面积累计竣工在30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4）连续5年建筑工程质量合格率达100%； 5）上一年房屋建筑施工面积在15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9）未发生过重大工程质量事故。 房地产开发与经营环境的概念： 是指影响房地产开发与经营活动整个过程的各种外部环境和条件的总和。 房地产开发的环境： 房地产市场：是指房地产交易关系的总和。 房地产市场环境调查： 1）政治环境：主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。其中，政策主要包括与房地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策、户籍政策等。 2）经济环境：主要包括国民经济发展、国民收入发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分状况；社会固定资产投资状况，金融、证券市场状况；商业零售与贸易状况；居民消费结构，居民储蓄和信贷状况等。 3）社会文化环境：包括居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。 4）其他环境：行业环境、技术环境和对城市发展概况的描述等。 房地产市场需求调查： 1）房地产消费者调查：主要调研房地产消费者的数量及其构成，包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产现实与潜在消费者的数量与结构；消费者的经济来源和经济收入水平；消费者的实际支付能力；消费者对房地产产品的质量、价格、服务等方面的要求和意见等。 2）房地产消费动机调查：主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。 3）房地产消费行为调查：主要是