防城港写字楼专题调查(全)探讨.doc

商会大厦写字楼专题调查总结 （写字楼专题） 第一部分：防城港办公物业发展历程及现状 2005年以前：烟草大厦、海关大楼； 2005—08年：港务局大楼、建行大厦； 2009—10年：天寓商务广场、逢十大厦、阳光海岸； 2011—12年：蓝湾财富、海天云都二期、北部湾财经中心/金融中心； 2013年以后：国贸中心广场、恒富中心广场、三顺中央城、埠上桃园、德城新世界三期、民族花园三期…… 2005年前，防城港办公物业（写字楼市场）供应不多，以建行大厦投入使用和对外租赁为标志，防城港有了真正意义的供应市场的办公物业，但真正市场化经营及开发的则是天寓商务广场和阳光海岸（二期8#）。第一个市场供应高峰出现在2012年下半年，以北部湾财经中心为代表的几个盘总供应在10万平米。2013年初，三生地产的国贸中心广场如法炮制财经中心，在未开工建设、未有预售证的情况下，以“合作建房”形式对外销售，总供应在3万㎡左右。 从时间跨度来看，2012年是防城港写字楼元年，13-14年即步入快速发展轨道，15年以后则是城市化高速发展的时期。从区域角度看，写字楼的布局跟发展离不开城市中心，中心区以其高度资源优势和发展潜力左右着写字楼的分布和发展。 商务现状：当前商务办公大量存在于老城区的街铺、商住楼。造成这一现状原因主要有：（1）纯办公物业在很长时间内供应空白；（2）城市三大板块发展不均衡；倒水坳大桥以南拥军路以北的新城板块以居住为主，而中心区板块人气不足，办公需求倾向于交通便利配套完善的老城区。 发展趋势：中心区开始发力，形成办公需求的新热点。随着中心区各项设施的投入使用及高铁的开通，中心区办公的区位优势骤然凸显。比如中国银行已将区域总部迁入，电网公司、核电公司、林业局等都将陆续迁入，农业银行等也将计划提上日程。未来几年，以“建筑工程”、“金融服务”为代表的二、三产业的办公需求形成一定规模，支撑着投资客的信心，从而让写字楼市场繁荣、完善和稳定发展。 第二部分：行业动态观察 租售情况分析 防城港市工商局数据到2012年12月底，实有私营企业5219户，注册资本（金）13元产业优势支撑近60万新增人口长期居住 本项目销售周期与多个项目供应时间重合，既有市场份额遭积压的风险，更有写字楼市场成熟的利好。 防城港产业基础薄弱，尤其第三产业整体不壮大，写字楼自用/投资需求一直发展缓慢，但是随着中心区建设初见成效，略显沉寂的写字楼市场的也一度迅速升温，呈现了几个特点：（1）放量大增；12年下半年，中央商务区2、5号地块共四栋集中上市；13年初，三生地产国贸中心广场两栋跟进，几个盘总量在10万㎡左右。（2）新物业受热捧；一是天寓广场、逢十大厦已是尾货，现阶段供应项目少；二是阳光海岸等商住两用项目投资回报较好且稳定（以月租金1200元，3200元/平为例，年回报率=1200×12个月/3200×100%=4.5%）。三是写字楼价格合理，中心区写字楼价格一般是住宅价格的1.5倍，以当前防城港均价3600元/平，5400元/平的写字楼符合这个标准；四是国家政策倾斜光环有增无减，东兴试验区的政策支持下，第三产业将加速，商务办公需求的势能正在快速积蓄。五是大中型企业集中消化，以“双子楼”为例，除了自用部分外，其余均由“中广核电”等几个大客户集中购买，大企业的投资往往具有风向标作用，间接说明企业对防城港经济的信心。因此办公物业受到了市场的热捧。（3）新物业出租率不高，租售不同步；该现象主要受城市板块发展不平衡制约，办公需求零散分布。中心区入住率不高人气不足，办公氛围自然形成缓慢；汽车站所在的新城片区则有以“阳光海岸”为代表的集中租售物业，但大都分散在街铺、高档小区。 第三部分：重点项目监控 【三生?国贸中心广场】 项目概要 基本指标——项目总用地面积2288平米138061平方米计容面积114430平方米（其中写字楼65万平米，商业236万平米，酒店25万平），不计容面积23631平方米（其中地下商业建筑面积9000平方米，停车库建筑面积8131平方米） 产品形态：写字楼+酒店+底商，主打形象是“全海景写字楼”；以强大的资源优势快速走货。 户型区间：64㎡-364㎡，最大738平米 层 高： 3.5米 单层面积：约1450㎡； 建筑外观：蓝色玻璃幕墙 电梯配置：3梯22户 销售情况 开发周期 预计3--4年，当前项目未开工，预计14年中交房。 推售单位 1号楼、2号楼 价格及付款方式 先交定金，根据工程节点分期交款，首付比例不同付款额度及价格略有不同，以一套52平米为例： 方案一（首付50%） 方案二（首付30%） 房号 1号楼4层408房 房号 1号楼4层40