房地产市场泡沫形成机理与控制方法探讨.doc

编号： 中国农业大学现代远程教育 毕业论文（设计） 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究 学 生 指导教师 专 业 层 次 批 次 学 号 学习中心 工作单位 2011 年 1 月 中国农业大学网络教育学院制 摘 要 近几年来，我国的房地产业高速发展，成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业。2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。关键词：房地产市场泡沫 成因 对策 目 录 1 房地产泡沫的含义及成因 1 1.1 房地产泡沫产生的主要原因 1 1.1.1 房地产商品的特殊性 1 1.1.2 土地的稀缺性 1 1.1.3 地价具有虚构性 2 1.1.4 房地产市场是不充分市场 2 1.1.5 银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性 2 2房地产泡沫的危害 2 2.1造成经济结构和社会结构的失衡 3 2.2导致金融危机 3 2.3造成生产和消费危机 3 2.4引发政治和社会危机 4 3房地产泡沫的防范措施 4 3.1 大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。 4 3.2 强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。 4 3.3建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系 5 3.4整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险 5 3.5全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费 5 3.6加强舆论宣传的引导 5 结 论 6 参考文献 6 致 谢 6 1 房地产泡沫的含义及成因房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。　　无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。　　从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。房地产泡沫产生的主要原因房地产商品的特殊性在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。2 土地的稀缺性土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚