地产项目投资可行性研究报告内容指引.doc

地产项目可行性报告内容指引第1章 前言 5 第2章 项目决策背景及摘要 5 2.1 外部环境 5 2.2 内部因素 5 2.3 项目概况 6 2.3.1 宗地位置 6 2.3.2 宗地现状 6 2.3.3 项目周边的社区配套 6 2.3.4 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 7 2.4 土地价格 8 2.4.1 土地价格计算的方法 8 2.4.2 合作方式及条件 8 2.4.3 土地法律性质评估 9 2.4.4 取得土地使用权程序评估 9 2.4.5 政策性风险评估 9 第3章 市场分析 10 3.1 区域住宅或商业楼市场成长状况 10 3.1.1 区域住宅或商业楼市场简述 10 3.1.2 区域住宅或商业楼市场各项指标成长状况（近3-5年） 10 3.1.3 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 10 3.1.4 区域内表现最好个案状况 11 3.2 分析：本案在区域市场内的机会点 11 3.2.1 ??区域市场在整体市场的地位及发展态势 11 3.2.2 ??本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 11 3.2.3 ??本案在区域内开发市场潜力 11 3.2.4 ??本案在开发中的营销焦点问题 11 3.2.5 区域市场目标客层研究 11 3.2.6 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 11 3.3 结论 11 3.3.1 本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 11 3.3.2 目标市场定位及产品定位 11 3.3.3 市场定位 11 3.3.4 目标人群特征/来源区域/行业特点 11 3.3.5 产品建议 11 第4章 规划设计分析 11 4.1 初步规划设计思路 11 4.1.1 设计概念 11 4.2 规划设计的可行性分析 12 4.3 土地升值潜力初步评估。 13 4.3.1 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 13 4.3.2 立即开发与作为土地储备优缺点分析 13 4.4 工程计划 13 4.4.1 工期计划 13 4.4.2 各期开工面积 13 4.4.3 竣工计划 13 4.4.4 开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 13 4.5 销售计划 13 4.5.1 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 13 4.6 投资收益分析和成本预测 13 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等 13 4.6.1 税务分析 14 4.7 经济效益分析 14 4.8 敏感性分析： 15 4.9 项目资金预测?： 16 4.9.1 资金投入计划： 16 4.9.2 资金回款计划： 16 4.9.3 资金需求计划： 16 4.9.4 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 16 4.10 管理资源配置 16 4.10.1 机构设置 16 4.10.2 人力资源需求 16 4.10.3 人力资源缺口及解决 16 4.11 综合分析与建议?： 17 4.11.1 优势： 17 4.11.2 劣势： 17 4.11.3 机会： 17 4.11.4 威胁： 17 4.11.5 结论和建议 17 第5章 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 17 5.1 主要指标测算 17 5.2 竞争对手分析 18 第6章 在新城市开发需要补充的内容 19 6.1 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 19 第7章 附件 20 7.1 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 20 7.2 按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 20 7.2.1 成本测算可采用两种方法： 20 7.2.2 成本估算表 20 7.3 说明 22 前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。?项目决策背景及摘要?外部环境?1、?城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；?2、?宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在，要说明在的地位情况。?3、?项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程