华友商业街运作方案[34p].pptVIP

华友广场商业街运作方案 2008.9. 全案提要： 》项目概况 》产品定位 》客群分析 》业态规划 》招商策略 》销售策略 》推广策略 》品牌塑造 》运营管理 》目标展望 项目概况： 本项目位于莆田市涵江区国欢镇林柄村境内福厦国道旁，距离涵江市区3公里，距离石庭1公里，属于城市未来发展潜力板块，本项目与莆田市高新园区相连，与福厦高速公路涵江出口相邻；与区政府规划打造的140亩高新园区的市政公园相望 ，即将建成的福厦和向莆高速铁路枢纽站--莆田站抬眼可望，规划中的涵江汽车客运东站近在咫尺，可谓身处大涵江交通枢纽的核心，是工作、生活两相宜的福居美地，是最具投资价值的第三类地产板块。 接上页： 项目产品分析及定位： 主要技术经济指标 建设用地面积：14395 M2 总建筑面积 ：58006 M2 商业部分面积：11705.1 M2 建筑密度 ：31.70% 容积率 ：3.76 绿化率 ：33.10% 停车位 ：149 个 项目产品分析及定位： 》满足本项目社区商业配套的需求， 提升项目物业价值； 》引领项目所在区域业态升级（石庭方向）， 满足项目周边2公里辐射半径内10余万消 费者日益多元化的消费需求； 》充分利用项目整体出众的景观设计，增加项目 的商业外延，提升项目的商业价值。 经营客群分析： 消费客群分析： Swot分析： 1.优势：★项目地处涵江与江口石庭两大商圈中间，远离主商圈的实情 对我们来讲既是挑战，更是机遇。项目周边没有竞争对手，而 10余万人口的消费需求实实在在。依据常规，项目商业部分一 万余平方米的建筑体量正好和周边潜在消费人口数相契合。 ★项目在规划设计上具有高度的前瞻性，整体景观设计出众， 大大增加了项目的商业外延，提升了项目的商业价值。 ★开发商“华友”品牌在项目所在地有良好的口碑，能提升目标 客户对项目的认可度。 接上页： ★涵江自古是商埠重镇，商贸繁荣，素有“小上海”美誉。涵江人善 于经商，乐于从商，已经形成从商创业的浓厚共识，加上已初步形成的以全国35家重点联系市场---涵江商贸批发中心为龙头的区域流通市场体系，积淀了涵江商业发展的良好基础。 ★涵江是全省乃至全国著名侨乡，在外侨胞和港澳台同胞达40多万 人，遍布50多个国家和地区，其中不乏爱国爱乡的知名人士和众多事业有成、经济实力雄厚的人士 。 劣势： ★项目容积率高，楼层高度为近百米，建筑成本高，易造成单价或总价过高，从而造成租金过高，给运作带来困难。 ★ 目标客群散布在福厦公路沿线及周边地区，局域交通设施落后，给项目推广和后期运营造成困难。 ★区域内市政公共设施配套不足，周边商业尚待开发，服务设施配套基本空白，为本项目凝聚目标客户带来困难。 机遇： ★项目周边没有现代综合商圈，没有可比竞争对手。 ★项目周边潜在消费群体数量庞大，潜在消费商业体量庞大。 ★随着涵江大交通枢纽的逐步建成，汽车客运东站势必投入运营，本项 目的区位优势将更加突出， ★华友作为有较大知名度的本土开发商，相对其他外来开发商来说，更能得到本地消费者的心理认同，更易打造口碑。 ★涵江的城市规划向东面倾斜（本项目方向），给本项目的远景带来极大利好因素。 威胁： ★项目周边商业配套和公共配套差，可借用业态稀少，造成项目业态规 划及商业运作难度增大。 ★项目产品设计多为独立店面形式，对需要大开间经营的业态的招商工 作，会带来诸多难点。 ★途经本项目的只有一路莆田至江口的小巴公交车，造成本项目的易达性较差。 业态规划： 一、业态选择：（参考可比商圈，服装和通讯类体量最大） 1.服装类专卖店：男装、女装内衣饰品、童装、运动装； 2.箱包鞋类专卖店； 3.数码、手机专卖店 4.社区型带生鲜超市； 5.社区店：洗衣店、药店、美容美发店、便利店、自助式银行； 6.休