商业定位修正版教材.ppt

高沙·新天地一期商业街业态定位方案 产品开发部·战略科 2012.03.18 业态定位原则 业态组合的多元化原则 将日常生活、社会交往的基本需求融合于一街当中，力求做到“一天，一个所在，一次性满足”的现代商业功能。 场地条件相契合原则 充分考虑到距离、停车、商业昭示性、开间、进深、场地完整性等等内外场地条件，对场地的布局、安排要合理。 交通动线合理性原则 充分尊重消费者的消费习惯和商家的经营需要，人流流动要畅顺、均衡，做到街内无死角、店内无死角。 商业价值利用最大化原则 尽量做到每一段、每一区、每一栋都至少安排有一家以上的主力店。 区域商业布局简析 主要业态现状分析 以中式餐饮为主，包括粉面小吃/早餐店、特色火锅店、正餐店等等。 规模较小，消费档次中低及低档为主。 缺乏对消费体验度的关注，装修粗简，就餐环境差。 服务水平低下，尤其是增值服务严重匮乏。 稍具规模并具有承办小型宴会宴席能力的餐饮店计有富满楼酒家、聚福楼酒家、明月山庄、阳光大酒店等6、7家，宴席承办能力平均在15-18桌，人均消费标准约30元/人。 主要业态现状分析 休闲行业主要隐蔽在路边的美发店内作为灰色行业存在，专业度和社会认可度极低，但经营状况都还可以。 娱乐行业仅转盘处的 KTV一家，昭示度差，装修简陋，环境恶劣，音响灯光效果低劣，营业状况非常差。 原有老电影院一家，已经倒闭。 高沙本地人进行休闲、娱乐消费，基本上以洞口为集散地。 总体而言，高沙的休闲娱乐行业极度匮乏。 主要业态现状分析 主要集中在十字街、蓼湄路和云峰路。 以低端杂牌为主，主力消费群体为农村消费者和老年人群体。 虽然大多已经进店，但经营方式依然沿袭了传统路边摊的习气，消费环境极其简陋。 近年来，逐步引进了特步、李宁、奥康等知名品牌专卖店，但单店规模小、经营不规范仍是致命的硬伤。但其存活的事实仍表明了本行业存在升级换代、二元结构共存的空间和需求。 主要业态现状分析 呈零散分布状态，经营规模普遍较小。 低端定位，非专业化，环境普遍简陋，体验度差。 近半数存在灰色业务。 因非专业性导致服务质量较差。 尚无专业、专门的美容店。 缺乏产业配套或配套性产业。 主要业态现状分析 主要集中在新建街沿线。 以低端的小作坊产品、杂牌产品为主，部分自产自销者。 以本地消费者为主，主要是农村市场为主，部分批发至怀化等地。 单店经营规模普遍较小，但经营状况尚佳。 中、高端消费以武冈、洞口为主。 大部分经营户存在扩大经营规模的需求。 主要业态现状分析 主要集中在南京路、 路等地方。 一般带有加工、产销性质。 以建筑材料、基装材料为主，软装材料比较缺乏。 低端、杂牌和小作坊产品为主，缺乏影响力的建材品牌。 普遍忽视展示效果、陈列效果。 经营现状尚可。 主要业态现状分析 主要集中在新建街沿线。 总体行业规模小，单店经营规模小。 缺乏知名品牌和影响力品牌。 普遍忽视经营环境，展示、陈列效果差强人意。 品种单一且产品换代率明显慢于武冈、洞口。 缺乏配套的专业服务，服务功能单一但不专业。 主要业态现状分析 以高沙宾馆、金至尊酒店为代表。 设备设施老化、简陋，卫生环境状况差。 服务水平较差，经营服务意识淡薄。 除金至尊外，经营状况及口碑均差强人意。 业态引进可行性分析 项目总物业条件分析 建筑结构 A区地下一层，地上4-5层，纯商业；B区地上6-8层，其中1-2层为商业，3层及以上为住宅；C区地上8-19层，1-2层为商业。 建筑层高 商业：地下一层层高 米，1F层高4.9米，2F及以上层高4.2米。 住宅：层高3米。 楼板荷载 楼板荷载=350Kg。 排水管网 排水管D500。 给水管网 给水管D100-200。 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 各栋物业条件及SWOT分析 总体商业定位 总体商业定位方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态布局方案 业态规模预估 招商模式控制 高沙镇商铺租金水平 本商业街租金标准测算 本商业街租金标准测算 租金政策执行建议 租金政策执行建议 美姿城：8#栋 1F： 美容产品、护肤产品、化妆品、个人护理产品专卖 2F： 专业发型设计、烫染、护理 3F： SPA美容塑身 4F： SPA美容塑身 美服城：4、5、6#栋 1F： 品牌服饰专卖店区 2F： 4、5#栋：Mini奥特莱斯（名品服装折扣区） 6#栋：