房地产评估参考汇编.doc

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,032 建筑面积：6,791 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下： 幢号 1 2 3 4 5 6 7 8 类型 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 部位 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 全幢 用途 工程楼 工程楼 危险品 仓库 门卫 生产车间 仓库 综合楼 门卫 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 钢混 层数 1 1 1 1 3 1 2 1 建筑面积(m2) 321 458 81 50 4,045 804 982 50 层高(m) 6.0 6.0 6.0 4.8 7.5 8.0 4.0 4.8 室内地坪 水泥 水泥 水泥 地砖 水泥 水泥 地砖 地砖 内墙面 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 涂料刷白 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 铝合金 门窗 外墙面 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 条形面砖 建造年份 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 1998.8 维护状况 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 较好 （2）厂区内状况 估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （3）交通条件 估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。 （4）基础设施状况 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。 2、区域因素 估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。 ××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。 3、市场背景分析 2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。 上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：