划拨土地使用权转让相关问题研究概要.doc

划拨土地使用权转让相关问题研究 一、划拨土地使用权的两种转让方式 （一）划拨土地使用权单独转让。划拨土地使用权是不存在直接转让的，只有在转化为出让土地使用权后才涉及转让的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条至13条的规定，划拨土地使用权经有批准权的人民政府准予转让后，有以下几种处理方式： 1.土地使用权人与政府土地管理部门办理土地使用权出让手续，划拨土地变性为出让土地，土地使用权人再行转让，这种情形下转让的是出让土地。 2.受让方直接与政府土地管理部门办理出让手续，这种情形的实质是政府部门的回收再出让。 3.政府土地管理部门将划拨土地使用权从土地使用权人手中收回，再划拨给有资格的受让方，这种情形实质是对土地使用权的再划拨。 在后两种方式中，土地使用权人与受让方订立的土地转让合同按照补偿合同处理。 （二）划拨土地使用权随同地上建筑物被转让。根据《城市房地产管理法》第40条第1款规定，以划拨土地所涉房地产进行转让时应报政府审批，政府准予转让后，由受让方办理土地使用权出让手续、交纳土地出让金。 这里涉及一个问题：如果转让时未经政府批准，此类合同是否有效?《城市房地产管理法》及相关法律法规中并没有对此问题作出效力性强制性规定。 但最高法院裁判的普利公司与瑞德康公司房屋买卖合同纠纷一案(案号：(2014)民抗字第41号)中，双