【2014-60-17】快周转下如何严控质量.docxVIP

快周转下如何严控质量：龙湖VS绿城2014-06-17明源地产研究院作者：明源地产研究院 刘策看点3级管理：多部门联合检查 VS 工程质量督导部统筹管理运作方式：季度重点检查 VS 每月现场巡查保障机制：第三方评估 VS 工程管理分析会近年来，业内很多企业通过快周转实现了业绩的突飞猛进，但与此同时，质量问题也日益突出，由此导致的客户群诉甚至集体退房也屡见不鲜，成为一把悬在头上的“达摩克斯之剑”，给企业经营带来了巨大风险。一贯以高品质著称的龙湖和绿城，他们在质量管理方面有什么特色呢？本文试图从日常质量督查管理入手，针对这两家企业质量检查方式进行对比分析，希望能够窥斑知豹，抛砖引玉。一、管理体系对龙湖和绿城而言，两者的共同点都是搭建了三级质量管理体系，分为集团对地区公司工程抽查、地区公司工程职能对本公司项目的检查、项目团队的停止点检查和日常检查验收，强化工程实施全过程管理。两者的不同点在于龙湖在集团层面更强调多部门联合检查，这主要是由于龙湖实施了体验式营销及区域深耕战略，从而体现在组织上的合理安排。（一）第一级：集团1.龙湖：集团与运营联合检查龙湖集团检查分为集团工程检查和集团相关中心联合检查两类：（1）集团工程检查①重点检查工程实体质量，对技术行为做重点抽查；②对地区公司月度现场检查和阶段性停止点检查进行不定期抽查；③集团工程技术质量中心、客户中心、物业中心对地区公司阶段性停止点进行联合抽查。（2）集团相关中心联合检查在项目交房前8至12月期间，集团营运中心联合运营部各相关中心、风险管理中心、集团客户中心、物业部技术中心等进行联合检查，主要对项目交房风险进行评估及提供解决风险的支持。2.绿城：工程质量督导部统筹管理绿城集团层面主要由集团工程质量督导部统筹管理：（1）负责对集团范围内各重点、重大项目和项目的重点节点的工程质量情况进行跟踪、监控及随机检查、指导，及时提出改进、完善意见并督促实施；（2）负责审核片区督导部和项目督导员的督导计划，并根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点，制定并实施集团的督导计划。（二）第二级：地区公司/片区公司龙湖：地区公司工程检查主要是工程职能月度现场检查，工程职能负责对所有项目进行月度现场检查；检查结果落实到所有总分包项目部。绿城第二级是以片区为单位，由片区工程质量督导部统筹：（1）负责对片区所属各项目工程营造质量状况进行督促及日常跟踪、监控；（2）负责对片区所属各项目工程营造质量情况独立进行随机检查、指导；（3）负责按月编制片区工程督导计划，并向集团公司工程质量督导部提交片区工程质量检查报告。（三）第三级：项目龙湖项目检查主要是项目团队工程阶段性停止点检查：(1)项目团队负责本项目的工程阶段性停止点检查；(2)联合地区公司客户中心、物业公司进行风险预控及排查，协助物业前期介入及承接查验工作的有效落地。绿城项目公司设立工程质量督导员来专门管理：（1）负责全过程跟踪和监控项目工程营造质量，并落实质量问题的整改及回复工作；（2）负责按月编制项目工程督导计划、项目工程质量检查报告，并上报片区工程质量督导部和集团公司工程质量督导部；（3）负责做好各关键节点施工时的监督工作。二、运作方式在明确了管理体系，具体运作环节是如何开展的呢？接下来从检查方式和检查内容两个方面展开：（一）检查方式：定时定点质量检查所谓定时定点检查方式，两者的共同点是均采取了定期检查和项目关键点质量检查两个方式，不同点在于龙湖质量管控相对下移，集团检查频率相对低些，背后也反映出龙湖区域团队的成熟度以及“同路人”战略实施效果，将质量管控落实到优质供应商身上，而绿城管控集团动作相对多些，但分为重点项目和非重点项目，更加强调对重大项目的资源投入，也是非常好的减压思路，如下表所示：1.定时：定期检查（1）龙湖：集团对地区公司每季度检查一次集团工程检查①每季度对地区公司检查一次，每次抽取不少于二个项目进行检查，尽量避开冬歇期；②每月对地区公司月度现场检查报告和阶段性停止点检查资料进行抽样核查；集团相关中心联合检查在项目交房前8至12月期间，由集团营运中心视项目具体情况组织联合检查。地区公司检查月度现场检查：由工程职能组织，按月进行。（2）绿城：重点项目每月现场巡查一次集团工程检查①对新开工项目，项目开工建设过程中视工程进展情况不定期进行抽检；②对重点项目，集团公司工程质量督导部安排专人负责，每月须确保到现场巡查一次。片区公司检查对属绿城成熟产品系列且分期开发的项目，其工程质量把控以片区工程质量督导部为主，集团公司工程质量督导部视工程进展情况进行不定期抽检。2.定点：过程质量停止检查点龙湖设置5个阶段性停止检查点龙湖一个交房组团共设置五个阶段性停止检查点：①基础施工至正负零；②主体结构封顶；③交房样板；④外架拆除前；⑤工地开放日前；针对这五个质量停