叶惠等诉欧桂房林屋买卖合同纠纷案.docVIP

叶惠等诉欧桂林房屋买卖合同纠纷案 广东省广州市中级人民法院民事判决书 (2014)穗中法民五终字第1902号 　　上诉人（原审原告）：叶惠。　　委托代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。　　委托代理人：冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。　　被上诉人（原审被告）：欧桂林。　　委托代理人：杨佰强，广东禹优律师事务所律师。　　委托代理人：谢惠滢，广东禹优律师事务所律师助理。　　原审第三人：广州市德明房地产代理有限公司。　　法定代表人：何庆祥，职务：总经理。　　委托代理人：李大宁。　　委托代理人：曾庆桂。　　上诉人叶惠因与被上诉人欧桂林、原审第三人广州市德明房地产代理有限公司（以下简称德明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　原审法院经审理查明：据广州市越秀区广九大马路5号703房的房屋产权证记载，该屋产权人为欧桂林，备注一栏载明房改售房，房款付清。2013年8月3日，叶惠（为乙方，买方）与欧桂林（为甲方，卖方）及广州市德明房地产代理有限公司（为中介方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市越秀区广九大马路5号703房，建筑面积为49.8479平方米，成交价845000元。物业移交时间为甲方收齐楼款当天。甲方收取定金后不能按本合同约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲乙双方就楼价款的交付方式达成以下一致协议，并同意按一次性付款方式处理：1）于签订本合同时支付10000元作为定金；2）首期楼款（含定金）共计400000元于（2013年9月15日前）买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清。3）楼价余款共计445000元于完税当天支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2013年9月15日前完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延。　　2013年8月3日，叶惠向欧桂林支付定金10000元。　　叶惠于2013年10月向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除叶惠与欧桂林于2013年8月3日签订的《房屋买卖合同》。2、欧桂林立即支付违约金84500元（按总成交价格845000元的10%标准计算）以及逾期支付上述违约金的违约金（每天按总成交价格845000元×0.1%标准计付，要求从2013年9月15日起计至付清违约金之日止）。3、欧桂林立即退回定金10000元给叶惠。　　叶惠为证明其向欧桂林发出解除合同通知，提交了：1、2013年10月14日的《解除合同告知函》、编号为1001277142606的邮政特快专递详情单、邮件投递情况查询打印件（显示投递并签收）、妥投证明（显示本人签收）、编号为131137256990的邮政特快专递详情单及派件证明（显示正常派送签收）。其中《解除合同告知函》内容为：由于欧桂林拒绝办理《房屋买卖合同》房屋过户手续，拒绝将上述房屋出售给叶惠，现通知欧桂林在本通知发出之日解除双方签订的《房屋买卖合同》，并且解除双方的房屋买卖关系，要求欧桂林在本通知发出之日起5天内返还叶惠已付的全部购房款10000元，并按成交价的10%支付违约金、逾期违约金。2、叶惠和欧桂林的通话录音。欧桂林确认收到编号为1001277142606的邮政特快专递，但称不清楚收到的邮件是否即《解除合同告知函》，但欧桂林未在本院指定期限举证证明其收到的邮件并非《解除合同告知函》；无法确认通话录音的真实性，即使是真实的，也可以证明欧桂林在得知需要办理相关公证手续后，立即着手准备并要求自己远在美国的家属回来协助办理，足以表明其履约的诚意。　　叶惠为证明其向德明公司发出解除合同告知函，提交了：1、编号为1001277140906的邮政特快专递详情单（收件人为陈永峰）及签收底单。2、叶惠与德明公司陈姓工作人员的通话录音。德明公司确认收到叶惠寄出的《解除合同告知函》，对通话录音真实性、合法性和关联性均不予确认。　　欧桂林为证明其按照房管部门要求补充房改售房的相关资料，提交了：1、欧桂林于2013年8月13日向房管部门申请调取的1998年5月28日的缴款明细表，显示涉案房屋的缴款人为欧桂林及其妻子周金莲；2、户口簿，显示欧桂林妻子周金莲已于2000年去世；3、打印时间分别为2013年8月16日和2013年8月19日的周金莲和欧惠玉的常住人口资料；4、摘抄时间为2013年8月22日的户籍档案查询摘抄记录；5、2013年8月19日、2013年8月23日的证明；6、（2013）粤广南方第101101号公证书、（2013）粤广南方第101102号放弃继承权声明书的公证书、（2013）粤广南方第1011